中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么高？_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

限制土地供給，不僅是高房?jī)r(jià)的首要成因，還是壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房?jī)r(jià)會(huì)更高，最終會(huì)導(dǎo)致內(nèi)需萎縮，可持續(xù)發(fā)展受阻

中國(guó)內(nèi)地的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是20世紀(jì)90年代后從香港學(xué)來(lái)的。香港的土地政策是殖民時(shí)期的政策，這在所有民主體制下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不可能通過(guò)，是世界上所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最壞的例子。因殖民者需要郊野公園，甚至獵場(chǎng)，而無(wú)需顧及殖民地多數(shù)百姓的生活空間。

　　需要著重談的問(wèn)題是，為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)這么高？最重要的原因是供給不足。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是住房方面還是投資方面，都有很強(qiáng)的需求。不正常的是供給不足，其源頭是人為的土地供給限制，進(jìn)而是房地產(chǎn)供不應(yīng)求。這是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)特別高的最重要原因。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的任何一個(gè)投資領(lǐng)域里，只要有什么能把供給卡住，價(jià)格一定會(huì)抬上去，由此一定會(huì)引起投機(jī)。所謂過(guò)度投機(jī)，其誘因主要就是外來(lái)的限制供給的力量。當(dāng)這個(gè)力量把價(jià)格推上去時(shí)，就有很多人看漲，誘發(fā)更大的投資熱潮，把價(jià)格越抬越高。只要不解決土地供給不足問(wèn)題，房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題就永遠(yuǎn)不能解決，其后果更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市居民的生活質(zhì)量等問(wèn)題。

　　實(shí)際上，這是真正影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大問(wèn)題。都說(shuō)中國(guó)內(nèi)需不足，原因何在呢？?jī)?nèi)需中最大的是住房，以及與住房相關(guān)的消費(fèi)和投資。控制土地供給，就會(huì)把住房?jī)r(jià)格推得很高，必然限制人們的消費(fèi)和相關(guān)投資，以及相關(guān)的所有內(nèi)需。在最基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型里，決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本因素是人力、資本、土地。世界上任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)，缺少或人為限制任何一個(gè)要素的投入，都一定不能增長(zhǎng)。

　　具體到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，內(nèi)需嚴(yán)重不足和過(guò)度依賴出口的后果，都可溯源于對(duì)土地供給的限制。中國(guó)為什么要嚴(yán)格限制土地供給？政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩個(gè)理由：第一，中國(guó)地少人多；第二，中國(guó)耕地少，所以要有18億畝紅線的限制。其實(shí)，這兩個(gè)似是而非的理由完全站不住腳。

　　先看理由一。在世界上，中國(guó)絕對(duì)不是地少人多的國(guó)家。中國(guó)的人口密度在全世界排在中下，比中國(guó)人口密度高的國(guó)家有七八十個(gè)。有人會(huì)說(shuō)，不對(duì)，中國(guó)有很多的沙漠和荒地。那么，讓我們看中國(guó)人口密度最高的江蘇和浙江，其人口密度與臺(tái)灣和韓國(guó)差不多，而中國(guó)臺(tái)灣、韓國(guó)都是山區(qū)，可耕地少。臺(tái)灣和韓國(guó)情況如何呢？除了臺(tái)北、首爾市中心和極個(gè)別的幾個(gè)市中心地價(jià)較高，中國(guó)臺(tái)灣及韓國(guó)的普遍地價(jià)，與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，并不很高。這些人口密度大的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展，并不伴隨過(guò)高的房?jī)r(jià)。原因很簡(jiǎn)單：其土地是私人擁有的，可在市場(chǎng)上交易，除小范圍的區(qū)域規(guī)劃，沒(méi)有人為地全面限制土地供給。

　　再看理由二。18億畝紅線的理由也完全站不住腳。18億畝耕地，即120萬(wàn)平方公里耕地，只占中國(guó)國(guó)土面積約八分之一。中國(guó)還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設(shè)。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設(shè)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)這么高。最容易看清楚的例子就是北京。北京的大部分土地沒(méi)有城市化，而其中大部分土地都不是耕地！但這些不可耕地卻不允許使用。比如北京郊區(qū)的六環(huán)周圍，大量?jī)?yōu)美的緩坡山地、不可耕地，是完全可以建設(shè)城市的。但是，六環(huán)高速公路都到了附近了，這些巨量的不可耕地仍然不許使用；少量已經(jīng)建設(shè)的房子都是所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是政策不承認(rèn)的。相比之下，香港、重慶等很多城市都是山地城市。

　　只要土地的供給放開，非耕地的土地允許使用，北京的地價(jià)就不會(huì)是現(xiàn)在這樣。在全國(guó)范圍，人們同樣可以輕易看到無(wú)數(shù)讓人揪心的情景：一方面地價(jià)天高，另一方面大量不可耕地不允許用作住宅建設(shè)。當(dāng)然，無(wú)論郊區(qū)的土地供給如何，在大都市的市中心及個(gè)別市區(qū)，房?jī)r(jià)不可避免仍會(huì)很高，這在任何發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都一樣。重要的是，在這些地方之外仍有大片較低房?jī)r(jià)的社區(qū)，老百姓就會(huì)有不很貴的房子可以買。實(shí)際上，這是世界主要都市的基本情況，包括倫敦、紐約、首爾，甚至東京。因此，把土地供給向市場(chǎng)放開是必要條件。

“舶來(lái)”政策之弊

　　中國(guó)內(nèi)地的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是20世紀(jì)90年代后從香港學(xué)來(lái)的。為了正本清源，需要討論這套“舶來(lái)”政策的性質(zhì)。

　　必須清楚，香港的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是殖民時(shí)期的政策，這在所有民主體制下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不可能通過(guò)，也不可能為民眾接受。香港政府控制土地供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)普遍高漲、嚴(yán)重傷害民眾福利及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是世界上所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最壞的例子。

　　多數(shù)人都認(rèn)為，由于缺地，香港的人口密度極高，當(dāng)然寸土寸金。但實(shí)際情況是，香港政府規(guī)定香港80%的土地是不允許使用的。那些土地或是荒山，或是郊野公園。這看似是保護(hù)環(huán)境的典范。但看看70%以上的香港百姓極其擁擠和拮據(jù)的生活，看看每月付1000多元房租生活在“鴿子籠”里的老人們，怎能相信這是世界上最富裕的經(jīng)濟(jì)體之一？

　　我在任何一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這種情形，在文獻(xiàn)上也找不到。香港人均GDP比韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣高六七成，但其大多數(shù)民眾的實(shí)際生活水平顯然低于韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣。這些都是因?yàn)橄愀鄣母叩貎r(jià)，而高地價(jià)主要源于限制土地供給。

　　香港的人口密度讓世界上絕大多數(shù)人吃驚。香港的人口密度為每平方公里6397人，低于北京、低于上海，低于紐約、新加坡、東京，數(shù)倍低于首爾（每平方公里17215人）！這里指的是把香港的土地全都算上的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字。但是實(shí)際上，由于80%以上的土地不允許使用，香港的實(shí)際人口超過(guò)每平方公里3.2萬(wàn)人。這是世界第一，是破壞性的擁擠，破壞了人的基本生活工作學(xué)習(xí)環(huán)境，破壞孩子成長(zhǎng)的基本環(huán)境，破壞企業(yè)家，破壞小企業(yè)，破壞創(chuàng)新企業(yè)生長(zhǎng)必需的環(huán)境。這個(gè)擁擠不堪的世界第一，并不是因?yàn)樗娴臎](méi)有土地，而是土地不供給。澳門的人口密度是每平方公里1.8萬(wàn)人，只要去香港和澳門看一看，就可以看到，澳門多數(shù)老百姓的生活顯然好于香港。

　　我想特別指出，香港政府延續(xù)的是英殖民時(shí)期的政策。香港土地是英政府以戰(zhàn)爭(zhēng)獲得，故不是私人財(cái)產(chǎn)，同英美國(guó)內(nèi)的土地制度有本質(zhì)的不同。土地私有制是英美市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)革命產(chǎn)生的基本前提。又因港英殖民者及社會(huì)精英需要郊野公園，甚至獵場(chǎng)，而無(wú)需顧及殖民地多數(shù)百姓的生活空間。這當(dāng)然同英美國(guó)內(nèi)的民主政治制度有本質(zhì)的不同。自清末始，港英當(dāng)局就限制土地“出讓”，以后更以賣地為謀取財(cái)政收入之手段。1997年后，香港政府基本延續(xù)了這套土地制度和政策。

　　此外，在香港回歸前夕，《1984年中英聯(lián)合聲明》專門對(duì)土地供給作出了規(guī)定：從1985年起，香港政府每年向市場(chǎng)供應(yīng)的土地不可以超過(guò)50公頃。可想而知，對(duì)香港這個(gè)700萬(wàn)人的城市來(lái)說(shuō)，只要其經(jīng)濟(jì)還發(fā)展，這么少的土地供給，地價(jià)必然高企。

　　倫敦與香港形成強(qiáng)烈反差。倫敦的高地價(jià)雖屬世界之最，但由于沒(méi)有土地供給的限制，大倫敦范圍里地價(jià)參差不齊。中產(chǎn)階級(jí)基本生活在近郊或郊區(qū)，即便貧窮百姓仍可有尊嚴(yán)地生活，小企業(yè)仍可以建立、發(fā)展。香港則不然。雖然其人均GDP早就高于英國(guó)，大量所謂中產(chǎn)階級(jí)的生活環(huán)境同倫敦貧窮百姓相似。我曾在倫敦工作生活過(guò)近18年，作為一個(gè)中國(guó)學(xué)者，我對(duì)這同屬英帝國(guó)里不同體制之間的反差感觸很深。我認(rèn)為，中國(guó)決策者應(yīng)認(rèn)真反省近十多年來(lái)抄襲香港土地財(cái)政和限供土地政策所造成的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題，并停止該項(xiàng)政策。

　　為了幫助大家理解限供土地的后果，我再報(bào)告幾個(gè)觀察。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)字，首爾人口密度超過(guò)1.7萬(wàn)人/平方公里，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多。但2010年夏我在首爾工作的實(shí)際感覺(jué)是，比起北京和上海，首爾的人口密度、樓房的平均高度都遠(yuǎn)低于北京和上海。住房統(tǒng)計(jì)表明，首爾居民平均住房面積反而比北京和上海大很多。校園里，大街上，公園里，基本印象均如此，即北京與上海的人口密度遠(yuǎn)比首爾高。為什么統(tǒng)計(jì)與實(shí)際感覺(jué)差別如此之大？原因非常簡(jiǎn)單，同香港一樣，北京和上海有大量的土地是不允許使用的，那不是城市居民能夠生活工作學(xué)習(xí)的地方。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡價(jià)格一定由供給與需求的均衡決定。長(zhǎng)期高價(jià)一定源于供給不足與需求旺盛。長(zhǎng)期需求旺盛是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本部分，求之而不得。以打擊需求壓低房?jī)r(jià)之措施猶如殺雞取卵！開放非耕種土地，提高土地供給，才能解開中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企的死結(jié)。

　　最后，我再討論一下住房需求。我的基本觀點(diǎn)是，即便不談質(zhì)量，僅以平均住房面積看，中國(guó)城市民眾住房水平仍顯然低于國(guó)際水平。例如，美國(guó)人均住房面積為90平方米以上，倫敦是英國(guó)最低的，人均也在50平方米以上。首爾是韓國(guó)最低的，人均也有約40平方米。相比之下，中國(guó)城市人均住房只有25平方米左右，北京與上海也只有33平方米左右。現(xiàn)有低住房水平，加上中國(guó)正在經(jīng)歷前所未有的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大規(guī)模城市化進(jìn)程，加上中國(guó)正面對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的難題，今后二三十年里，如果沒(méi)有人為的重大政策錯(cuò)誤，民眾對(duì)住房的需求一定會(huì)持續(xù)大幅上升。雖然政府打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的信息被嚴(yán)重扭曲，但是，有許多非常顯而易見(jiàn)的間接信息告訴我們，中國(guó)民眾對(duì)房地產(chǎn)具有巨大的需求。

　　其中一個(gè)顯然的信息是汽車市場(chǎng)需求。汽車市場(chǎng)的供不應(yīng)求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的喜訊，解決的方法是增加汽車供給。汽車在供不應(yīng)求時(shí)之所以沒(méi)有大幅漲價(jià)，是因?yàn)楣┙o可以迅速增加。在世界上所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，汽車需求都和住房需求緊密正相關(guān)。如今北京居民的汽車保有量已與紐約相近，可是住房呢？四環(huán)以內(nèi)的住房貴，有車的北京居民會(huì)樂(lè)于買遠(yuǎn)一點(diǎn)便宜一點(diǎn)的房子。但便宜一點(diǎn)的房子依賴土地供給。住房供不應(yīng)求也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的喜訊，解決的方法也只能是增加土地供給。人為限制土地供給造成的資源稀缺，制造過(guò)度投機(jī)的環(huán)境，不僅是造成高房?jī)r(jià)的首要原因，還是是創(chuàng)造壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房?jī)r(jià)會(huì)更高，服務(wù)業(yè)無(wú)從發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整無(wú)路，結(jié)果是內(nèi)需萎縮，可持續(xù)發(fā)展受阻。 中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京3月9日電

　　(責(zé)任編輯：白雪松)