深圳房?jī)r(jià)大勢(shì)已去將下跌20%以上_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭今日發(fā)表微博長(zhǎng)文表示，根據(jù)最新的政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正式將深圳房?jī)r(jià)跌預(yù)警級(jí)別，由橙色預(yù)警升級(jí)為紅色預(yù)警。(證券時(shí)報(bào)網(wǎng))
　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭今日發(fā)表微博長(zhǎng)文表示，根據(jù)最新的政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正式將深圳房?jī)r(jià)跌預(yù)警級(jí)別，由橙色預(yù)警升級(jí)為紅色預(yù)警。理由如下：

　　第一，實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始盤(pán)整或小跌
　　以安居客二手房?jī)r(jià)格為參照，可知過(guò)去一年深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三個(gè)階段：去年二季度暴漲，三季度盤(pán)整，四季度后半段今年3月再度上漲。3月下旬出新政后，4月房?jī)r(jià)下跌，5月繼續(xù)下跌。
　　按股票波浪理論，一輪上升周期中，有所謂的“五浪理論”，如果套用在本輪深圳房?jī)r(jià)上，則去年二季度為1浪上漲，去年三季度為2浪回調(diào)，11月開(kāi)始為3浪大漲，今年4月步入4浪回調(diào)，其后是否還有5浪沖頂，不得而知。按照當(dāng)前的政策與市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)計(jì)出現(xiàn)5浪的概率只有三成左右。
　　同樣是安居客的數(shù)據(jù)，上海表現(xiàn)略強(qiáng)于深圳，3月下旬上海新政比深圳嚴(yán)厲，但4月上海房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，5月則微跌。
　　再來(lái)看北京，北京基本上沒(méi)出什么新政(除了打擊首付貸)，因此北京房?jī)r(jià)比滬深強(qiáng)勢(shì)，4月大漲，5月小漲。
　　再來(lái)看另一組數(shù)據(jù)：中原二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。4月環(huán)比3月，六大城市中，只有深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，而是深圳結(jié)束了此前18個(gè)月的連漲勢(shì)頭。按照過(guò)去十年我國(guó)房地產(chǎn)短周期規(guī)律，一個(gè)城市房?jī)r(jià)連漲18個(gè)月，而且漲幅全國(guó)最高，那么他的首次下跌，就發(fā)出了強(qiáng)烈信號(hào)：從短周期來(lái)看，房?jī)r(jià)很可能見(jiàn)頂了。
　　在上述四級(jí)預(yù)警機(jī)制中參照的70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，具有滯后性，一般比實(shí)際市場(chǎng)情況滯后二三個(gè)月，在當(dāng)前這個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，不再等待這一滯后指標(biāo)的變向了，就以安居客和中原指數(shù)為主要參考。
　　第二，成交量暴跌，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)
　　上述講了房?jī)r(jià)變化，而價(jià)格變化與成交量關(guān)系密切。4月份環(huán)比3月，北上廣深新房成交量的增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。
　　顯而易見(jiàn)，四個(gè)城市當(dāng)中，廣州情況最好，而深圳最糟。這一變化，與3.25政策密切相關(guān)。打壓性政策出臺(tái)后，成交量一般都會(huì)收縮。二手房同樣。
　　但問(wèn)題關(guān)鍵是：成交量收縮幾個(gè)月之后，還會(huì)再度反彈嗎？歷史上，確也有類(lèi)似2010年4月史上最嚴(yán)政策“國(guó)十條”出臺(tái)后，一線(xiàn)樓市收縮三四個(gè)月，又反彈了一波，價(jià)格也小漲了一波。因此，老楊認(rèn)為下半年京滬深，可能還會(huì)有一波反彈。
　　但按概率大小排序：則北京大于上海，上海大于深圳。深圳成交量反彈的概率最小，而且即便成交量小幅反彈，價(jià)格可能也彈不動(dòng)了。原因就在于：2015年至今年一季度，深圳房?jī)r(jià)漲幅最大，漲過(guò)頭了。
　　從技術(shù)上分析，2015年三季度，深圳的成交量就曾收縮過(guò)，后來(lái)再度反彈。而這次收縮之后，再度反彈的動(dòng)能進(jìn)一步弱化。強(qiáng)弩之末嘛。
　　第三，政策面逆轉(zhuǎn)了，板塊輪動(dòng)過(guò)去了
　　3月25日政策收緊，是深圳樓市降溫的關(guān)鍵因素。而未來(lái)一年，這一個(gè)因素將始終存在，不會(huì)消失。在房地產(chǎn)短周期中，政策就像是巨輪，一旦轉(zhuǎn)向，就會(huì)持續(xù)兩年左右，不會(huì)輕易調(diào)頭。
　　從房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)學(xué)說(shuō)來(lái)看，深圳與上海已經(jīng)輪動(dòng)過(guò)了，當(dāng)前最熱的城市是南京、合肥、廈門(mén)，然后才是北京和廣州。
　　這些正熱的城市，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲之后，地方政府也會(huì)新出臺(tái)或升級(jí)調(diào)控措施，抑制房?jī)r(jià)。在熱點(diǎn)城市一個(gè)接一個(gè)出臺(tái)緊縮政策的過(guò)程中，前面已熱過(guò)的城市，即便市場(chǎng)已降溫，也不能重新放松政策！只能等到全國(guó)大部分樓市輪動(dòng)升溫了一遍，然后全國(guó)樓市整體再次降溫之后，那些冷了許久的城市，才可能被允許重新放松政策。
　　第四，市場(chǎng)“負(fù)反饋”機(jī)制形成，預(yù)期轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)確立
　　市場(chǎng)參與者的情緒與預(yù)期，對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)形成“反饋”效應(yīng)。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，受賺錢(qián)效應(yīng)的刺激，人們預(yù)期向好，購(gòu)房更加積極，于是房?jī)r(jià)加速上漲，這是一種“正反饋”。
　　而當(dāng)房?jī)r(jià)止?jié)q，或者開(kāi)始下跌，或者人們認(rèn)為政策打壓還將繼續(xù)，認(rèn)為房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌，于是市場(chǎng)預(yù)與者的預(yù)期變壞，于是購(gòu)房者越來(lái)越多的觀望，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房現(xiàn)象增多。于是形成了一種“負(fù)反饋”。當(dāng)前，深圳樓市中的負(fù)反饋機(jī)制已經(jīng)形成，不太容易再度逆轉(zhuǎn)。
　　第五，香港房?jī)r(jià)下跌的利空影響
　　之前曾提到過(guò)香港樓市降溫，對(duì)于深圳的負(fù)面影響。如果說(shuō)去年下半年，還能難斷定香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么現(xiàn)在來(lái)看，形勢(shì)已經(jīng)確定：香港房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道，而且將持續(xù)幾年時(shí)間。
　　過(guò)去幾十年，深圳樓市都會(huì)或多或少的受到香港樓市的影響。香港投資性購(gòu)房者在深圳的買(mǎi)賣(mài)行為，會(huì)助漲或助跌深圳房?jī)r(jià)。2016年，香港房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，必然從實(shí)際交易層面和心理層面，雙重影響深圳樓市。
　　最后，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，將深圳房?jī)r(jià)下跌預(yù)警升級(jí)為最高級(jí)別的紅色預(yù)警，說(shuō)實(shí)在，老楊還有些小糾結(jié)。因?yàn)椋谑袌?chǎng)收縮幾個(gè)月后，仍存在下半年再漲一波的可能，雖然只是小概率。如果再觀察三個(gè)月之后，再來(lái)決定是否發(fā)出紅色預(yù)警，可能會(huì)更保險(xiǎn)些。
　　但是，既然按照邏輯框架，推導(dǎo)出來(lái)深圳再反彈一波(即5浪上漲)只有三成概率。那么，就應(yīng)該升級(jí)為紅色預(yù)警。即便下半年再來(lái)一波小反彈，也屬于最后掙扎。從理性經(jīng)濟(jì)人角度分析，市場(chǎng)參與者不應(yīng)去賭這種小概率事件。
　　最后，再來(lái)重申一下紅色預(yù)警的含義：房?jī)r(jià)接近停漲或開(kāi)始高位盤(pán)，后市將停漲、隨后下跌。投機(jī)需求與投資需求皆應(yīng)賣(mài)出，改善需求不應(yīng)買(mǎi)入，剛需可考慮停止買(mǎi)入。
　　雖然從長(zhǎng)周期看，未來(lái)深圳房?jī)r(jià)還將再創(chuàng)新高。但從短周期看，深圳房?jī)r(jià)大勢(shì)已去，未來(lái)兩年左右，將累計(jì)下跌二三成左右。
　　此時(shí)，深圳地少人多、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、收入高、人口流入多，這些所謂的利好，都沒(méi)有什么價(jià)值了，暫時(shí)來(lái)看，只能將他們視為糞土。
　　(責(zé)任編輯：白雪松)

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