|
正略鈞策房地產(chǎn)研究中心 2011年可以稱之為“中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)元年”，受多方面因素影響，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處于大規(guī)模進(jìn)入的階段，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。其中既有地產(chǎn)商主動(dòng)選擇的因素，如城市化發(fā)展達(dá)到50%的臨界點(diǎn)特征、房地產(chǎn)從增量開發(fā)為主向存量發(fā)展為主的過渡、城市群和人口的聚集效應(yīng)、收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化以及零售業(yè)的升級(jí)等；也有地產(chǎn)商被動(dòng)選擇的因素，包括投資者的偏好、地方政府偏好、綜合避稅的考慮、住宅地產(chǎn)的調(diào)控波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)日益加大等。 從涌入的競(jìng)爭(zhēng)主體來看主要包括這樣幾類企業(yè)：1）外資對(duì)接收購者。凱德利用外部雄厚的資本，快速收購核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并形成了來福士、凱德MALL和凱德廣場(chǎng)三條產(chǎn)品線；2）運(yùn)營(yíng)能力領(lǐng)先者。太古、華潤(rùn)等依靠核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，建立強(qiáng)大的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)能力；3）現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式。萬達(dá)、寶龍等具有成熟的資金平衡模式和產(chǎn)品線體系，能夠快速復(fù)制和拓展，規(guī)模增長(zhǎng)的潛力最大；4）更多的企業(yè)目前仍然處于戰(zhàn)略摸索階段，包括區(qū)域和商務(wù)產(chǎn)品領(lǐng)先的卓越集團(tuán)、正在加大商業(yè)投入和轉(zhuǎn)型的萬科以及資金雄厚的險(xiǎn)資等，這一類企業(yè)尚未形成成熟的產(chǎn)品線和產(chǎn)品定位，未來發(fā)展尚難定論。（圖1） 本次我們選擇了其中具有典型代表意義的16家企業(yè)進(jìn)行分析，通過價(jià)值規(guī)模、持續(xù)領(lǐng)先和運(yùn)營(yíng)效率三個(gè)方面進(jìn)行綜合分析，解讀當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)。 一、商業(yè)價(jià)值榜企業(yè)價(jià)值規(guī)模分析 1.除萬達(dá)、凱德等少數(shù)已經(jīng)形成跨區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)，大部分尚處于起步階段 2010年商業(yè)價(jià)值榜企業(yè)平均持有商業(yè)項(xiàng)目面積為173萬方，其中萬達(dá)和凱德商業(yè)的持有面積分別為556萬方和455萬方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他企業(yè)水平。 從規(guī)模性來看，目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模有限，除萬達(dá)、凱德外，大部分企業(yè)仍聚焦于一個(gè)區(qū)域或若干散點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展，例如卓越以深圳為主、富力以廣州為大本營(yíng)。然而，隨著2011年眾多開發(fā)商紛紛向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資傾斜，未來的行業(yè)格局可能很快被重新書寫。（圖2、表1） 2.核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)日益稀缺，二、三線城市及軌道交通節(jié)點(diǎn)物業(yè)機(jī)會(huì)尚存 從持有物業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模來看，太古地產(chǎn)、凱德商業(yè)和萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模位居前三甲。太古地產(chǎn)以軌道交通節(jié)點(diǎn)物業(yè)為核心，其中香港的太古廣場(chǎng)、港島東與又一城以及北京的三里屯VILLAGE等項(xiàng)目最為知名，同時(shí)太古地產(chǎn)在美國(guó)、英國(guó)等擁有眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2008年萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開始加速，但是項(xiàng)目大多位于二、三線城市，相對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量位于中等水平。華潤(rùn)集團(tuán)的投資物業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量也較高，總規(guī)模達(dá)到182億元。就目前國(guó)內(nèi)核心城市而言，核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)日益稀缺，而二、三線城市的機(jī)會(huì)尚大量存在，特別是未來28個(gè)城市規(guī)劃有地鐵建設(shè)，主要分布在一線城市的新城區(qū)和二、三線城市的核心區(qū)，從地鐵物業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，這種物業(yè)的升值潛力巨大，商業(yè)的市場(chǎng)培育期短，存活率高，是下一步搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)所在。（圖3） 3.租金收入規(guī)模普遍不高 2010年從租金收入來看，太古地產(chǎn)、凱德商業(yè)租金收入均超過50億元，位居第一梯隊(duì)，由于物業(yè)位于一線城市的核心位置，單方租金水平高。華潤(rùn)和萬達(dá)集團(tuán)的租金收入水平分別為14億-15億元左右，同屬于第二梯隊(duì)。萬達(dá)集團(tuán)持有物業(yè)體量大，但是由于其租售策略采取抓大放小的方式，主力店的租金水平并不高，因此盡管其租金回報(bào)穩(wěn)定，但是租金總收入規(guī)模不高。華潤(rùn)2010年租金總收入達(dá)到14.69億元，其中深圳華潤(rùn)中心年租金達(dá)到6.3億元，占43%。（圖4） 二、商業(yè)價(jià)值榜企業(yè)持續(xù)領(lǐng)先能力分析 1.商業(yè)價(jià)值榜企業(yè)發(fā)展速度分析 作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)作行業(yè)，資金實(shí)力是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度的關(guān)鍵，而萬達(dá)和寶龍，在國(guó)內(nèi)目前融資渠道相對(duì)單一的情況下通過探索，走出一條項(xiàng)目?jī)?nèi)資金平衡的模式，從而獲得快速的發(fā)展。 特別是萬達(dá)集團(tuán)通過強(qiáng)有力的執(zhí)行能力，保證項(xiàng)目的運(yùn)作周期基本鎖定，拿地到開業(yè)控制在18個(gè)月左右。通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模型的建立，實(shí)現(xiàn)了快速的復(fù)制和擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來每年新增300萬方的商業(yè)規(guī)模。（表2） 2.萬達(dá)、世茂遙遙領(lǐng)先，區(qū)域布局靈活 截至2010年，萬達(dá)集團(tuán)總體土地儲(chǔ)備面積為3590萬方，其中商業(yè)物業(yè)面積為1077萬方，自2006年寧波項(xiàng)目成功之后，萬達(dá)找到了快速復(fù)制和發(fā)展的法寶，并于2008-2010年開始大規(guī)模進(jìn)行土地儲(chǔ)備，主要趨勢(shì)是從一線城市核心區(qū)逐步轉(zhuǎn)到二線城市核心區(qū)甚至副中心。 另外，世茂、華潤(rùn)、卓越、龍湖的商業(yè)類物業(yè)儲(chǔ)備面積均超過200萬方，其中世茂股份(600823,股吧)在明晰未來三駕馬車的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)力，截至2010年，商業(yè)類土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到800萬方。（圖5） 從取地策略來看，萬達(dá)集團(tuán)在項(xiàng)目拓展過程中，商業(yè)與住宅的比例較為靈活，在一線城市基本為6:4，二、三線城市基本為3:7。二、三線城市項(xiàng)目在自身項(xiàng)目資金平衡的同時(shí)，可以盡可能地反哺一線城市項(xiàng)目。 其次，萬達(dá)集團(tuán)拿地體量越來越大，特別是在GDP較高但卻沒有大型城市綜合體的二、三線城市，趨向于拿較大體量綜合體地塊。（圖6） 三、商業(yè)價(jià)值榜運(yùn)營(yíng)能力分析 從租金坪效來看，與資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)，其中太古地產(chǎn)、華潤(rùn)置地項(xiàng)目的平均月租金坪效100-300元左右，其中華潤(rùn)的深圳華潤(rùn)中心單方月租金坪效達(dá)到163元。 萬達(dá)、寶龍等“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式以規(guī)模擴(kuò)張為主，目前商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)主要分布在二、三線城市，因此單方月租金回報(bào)處于較低水平。（圖7） 四、總結(jié) 從競(jìng)爭(zhēng)手段來看，搶錢、搶地、搶人才是主流開發(fā)商當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)策略，競(jìng)爭(zhēng)模式尚未清晰，萬達(dá)集團(tuán)憑借獨(dú)特模式領(lǐng)先，凱德、太古、華潤(rùn)等憑借雄厚的資金實(shí)力，在高端商業(yè)擁有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，傳統(tǒng)開發(fā)商正虎視眈眈，未來格局尚難有定論。 1.商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)鋪期普遍較長(zhǎng)，租金收益能力差，對(duì)長(zhǎng)期資金占用量大，同時(shí)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資環(huán)境單一化，重資產(chǎn)特征決定了資金問題的解決是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的核心。從資金競(jìng)爭(zhēng)的格局來看，普遍面臨融資渠道狹窄的問題，“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”成為城市綜合體模式的主流模式。 2.由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈長(zhǎng)，并且招商運(yùn)營(yíng)與管理的復(fù)雜程度高，人才瓶頸成為當(dāng)下開發(fā)商面臨的共同難題。 3.商業(yè)地產(chǎn)仍然屬于占位期，在解決資金問題的基礎(chǔ)上，通過規(guī)模化拓展，搶占有潛力的一、二線城市次核心區(qū)、以及二、三線城市的核心區(qū)、沿軌交物業(yè)等。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”