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全國政協(xié)委員、中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長賈康發(fā)表題目為《PPP的正面效應(yīng)及其所關(guān)聯(lián)的混合所有制創(chuàng)新》的主題演講，賈康先生首先就新常態(tài)發(fā)表個(gè)人看法并歸納提煉適應(yīng)新常態(tài)的三大關(guān)鍵詞：“中高速”、“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”、“創(chuàng)新”。 對(duì)于走向“偉大民族復(fù)興”的中國，賈康指出PPP有重要的五大正面效應(yīng)： 首先，PPP的正面效應(yīng)體現(xiàn)為：從政府主體角度看，減少財(cái)政支出的壓力，提高財(cái)政資金總體使用績效——面對(duì)城鎮(zhèn)化、老齡化、“全面小康”與“中國夢(mèng)”。 其次，與PPP這樣的機(jī)制創(chuàng)新相對(duì)應(yīng)，我們的社會(huì)公眾可能得到受益和實(shí)惠，即從資金使用“以人為本”這樣一個(gè)角度表現(xiàn)出來的綜合績效的提高——應(yīng)對(duì)“中等收入階段”到來與“矛盾凸顯”。 第三，是我國已經(jīng)壯大、在資金力量上已經(jīng)雄厚起來的民間資本、社會(huì)資金持有主體中，一大批有日益強(qiáng)化的發(fā)展意愿、并在偏好類型上適合PPP的企業(yè)，會(huì)打開他們新的生存與發(fā)展空間——構(gòu)造市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展健全“升級(jí)版” 第四，在中國現(xiàn)在特定的發(fā)展階段上，PPP還有一項(xiàng)非常重要的、在戰(zhàn)略層面上值得特別說明的制度創(chuàng)新意義，就是它直接呼應(yīng)了十八屆三中全會(huì)在現(xiàn)代國家治理、現(xiàn)代市場(chǎng)體系方面聯(lián)通的一個(gè)重要突破口，即現(xiàn)代市場(chǎng)體系運(yùn)行的產(chǎn)權(quán)基石方面的制度創(chuàng)新所要主推的混合所有制，而這方面的突破，將深刻、長遠(yuǎn)地影響中國現(xiàn)代化進(jìn)程。 第五，PPP與四中全會(huì)“依法治國”、“依憲行政”指導(dǎo)文件的呼應(yīng)：打造高標(biāo)準(zhǔn)法治化的營商環(huán)境。培育、發(fā)展契約精神、敬業(yè)精神、專業(yè)素質(zhì)與現(xiàn)代社會(huì)制度安排催化的誠信體系與仲裁機(jī)制 夢(mèng)東方文化投資有限公司執(zhí)行總裁楊蕾 夢(mèng)東文化投資有限公司執(zhí)行總裁楊蕾以題為“文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”發(fā)表主題演講。他認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心是以人為本；文化是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的最佳產(chǎn)業(yè)；與時(shí)俱進(jìn)、因地制宜是推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。 同時(shí)楊蕾系統(tǒng)的介紹了夢(mèng)東方文化產(chǎn)業(yè)，夢(mèng)東方文化產(chǎn)業(yè)緊緊圍繞自主產(chǎn)權(quán)，充分整合全球技術(shù)和先進(jìn)的理念，構(gòu)筑創(chuàng)新文化娛樂創(chuàng)新、展示和體驗(yàn)的完整的產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)，是由三個(gè)方面組成，涵蓋了電影產(chǎn)業(yè)、文化地標(biāo)、主題文化集群。夢(mèng)東方文化城，是綠色可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，是淘汰落后產(chǎn)業(yè)，改善區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的最佳選擇。 夢(mèng)東方文化城，還根據(jù)所在地的歷史、文化、人文、地理、自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面因素，對(duì)夢(mèng)東方文化城進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，專門定制。作為夢(mèng)東方文化城的核心項(xiàng)目，夢(mèng)東方娛樂世界，定位為世界最大的主力集群，在不同的區(qū)域，也根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，特別定制充分展示不同區(qū)域的地方文化特色。 中國夢(mèng)描繪出了美麗的未來，也為企業(yè)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。夢(mèng)東方將加速這一發(fā)展機(jī)遇，運(yùn)用多年發(fā)展積累下來的豐富經(jīng)驗(yàn)和整合全球優(yōu)秀資源的能力，讓夢(mèng)東方文化城，成為樣板，實(shí)現(xiàn)中國的大發(fā)展，大繁榮，成為中國夢(mèng)的餞行者。 今典集團(tuán)董事長張寶全 今典集團(tuán)董事長張寶全演講題目為“商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是經(jīng)營”。張寶全分別以當(dāng)下熱點(diǎn)話題“白銀時(shí)代”、“黃金時(shí)代”發(fā)表了個(gè)人見解。他認(rèn)為白銀時(shí)代，無論是利用互聯(lián)網(wǎng)還是大數(shù)據(jù)都是要讓房子如何找到人，并強(qiáng)調(diào)不僅要知道白銀時(shí)代的概念，更要抓住其本質(zhì)。 張寶全認(rèn)為商業(yè)資產(chǎn)的本質(zhì)是運(yùn)營，運(yùn)營的標(biāo)志就是要盈利，你要想做盈利的話，非常重要的就是他的商業(yè)模式。經(jīng)營型的資產(chǎn)的本質(zhì)是什么？就是盈利，你只要不盈利，就是垃圾，不管你給他弄的再好都沒有用。如果沒有一個(gè)很好的商業(yè)模式，這是不太可能的。或者是說如果我們傳統(tǒng)的商業(yè)模式，我們就正好是在傳統(tǒng)的經(jīng)營數(shù)據(jù)支撐下，不可以有新的改變。比如說中國的酒店，連續(xù)13年中國的所有酒店的資產(chǎn)負(fù)債表加起來是虧損的，僅去年中國五星級(jí)酒店虧損就達(dá)到了50多個(gè)億。紅樹林不是酒店，也不是商業(yè)中心，但是把各種資源和形式結(jié)合在里面 當(dāng)你在設(shè)計(jì)一個(gè)新的模式的時(shí)候，他之所以不同，就是要和傳統(tǒng)的模式，你的上下游帶來更多的意義，或者是更多的好處。誰都想搞創(chuàng)新，都想給自己找到一個(gè)好的辦法或者是好的方法，讓自己的產(chǎn)品更好。在住宅開發(fā)里面，我們需要一個(gè)概念，但是在經(jīng)營型的里面，如果光靠概念取勝是很危險(xiǎn)的。你不僅要有模式，最最重要的還要有資源，這個(gè)資源分為兩部分。一個(gè)是模式的資源，一個(gè)是運(yùn)營里模式里的人的資源。 最后張寶全指出白銀時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能不簡單的是一個(gè)轉(zhuǎn)型的問題了，而是要思考是不是轉(zhuǎn)行的問題。 長富匯銀投資基金管理有限公司 總裁 張保國 長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國以題為《系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難現(xiàn) 創(chuàng)新轉(zhuǎn)型迎接機(jī)遇——2015年行業(yè)展望與投資機(jī)會(huì)判斷》發(fā)表演講，指出： 一，宏觀：下行風(fēng)險(xiǎn)可控，政策趨于寬松 2014年已然成往事，經(jīng)濟(jì)低迷格局延續(xù)已成定局。2014年中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將呈“底部徘徊、有限復(fù)蘇”狀態(tài)。“底部徘徊”意味著經(jīng)濟(jì)增長不會(huì)失速，不會(huì)持續(xù)下行；“有限復(fù)蘇”意味著經(jīng)濟(jì)增長不會(huì)出現(xiàn)大反彈。 雖然經(jīng)濟(jì)下行的因素仍然存在，但經(jīng)濟(jì)逐步探底的態(tài)勢(shì)還是比較明顯的。 我們對(duì)2015年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷1：經(jīng)濟(jì)大幅下行風(fēng)險(xiǎn)仍然可控 2015 年中國經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增速。 基建投資仍會(huì)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的主要手段，尤其在上半房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)仍有拖累，有必要保持相對(duì)高速的基建投資進(jìn)行沖。綜合判斷，2015年上半年基建投資如鐵路和棚戶區(qū)仍保持慣性增長，水利、農(nóng)業(yè)等的基建有可能加碼。 國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略方面，推進(jìn)“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)。通過區(qū)域聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外互補(bǔ)增加和拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰挪空間。 此外， 制造業(yè)投資在能調(diào)整的過程中仍繼續(xù)緩慢下行，但隨著經(jīng)濟(jì)的底部企穩(wěn)，制造業(yè)下行空間有限。 綜合來看，2015年經(jīng)濟(jì)大幅下行風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍，預(yù)計(jì)2015 經(jīng)濟(jì)增速小幅回落：7.2%左右。 二、行業(yè)：最差時(shí)刻已過，托市效果顯現(xiàn) 我們對(duì)行業(yè)未來的判斷1，行業(yè)將迎來轉(zhuǎn)型期；2，系統(tǒng)性機(jī)會(huì)難現(xiàn) 分化將成為主題；3，行業(yè)集中度提升的趨勢(shì)將更為明顯；4，房企轉(zhuǎn)型漸成趨勢(shì)；5，商住混合物業(yè)開發(fā)逐步增加。 三、基金：積極創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì) 土地市場(chǎng)迎來新契機(jī)，積極參與房企拿地配資領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)；三四線城市不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注輻射能力強(qiáng)的城市的投資機(jī)會(huì)；把握商業(yè)地產(chǎn)的并購機(jī)會(huì)，積極備戰(zhàn)REITS推出的投資機(jī)會(huì)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資基金在未來將最有望迎來發(fā)展先機(jī)；美元仍處升值初期，基金參與海外投資方興未艾 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí) 副總裁歐陽捷 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷以《商業(yè)地產(chǎn)的變革》分享了新城集團(tuán)從2008年試水商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)之談。并就商業(yè)地產(chǎn)為什么要變革，變革之路面臨的場(chǎng)景、難處做了系統(tǒng)分析。  高峰對(duì)話：白銀時(shí)代的變革與增長 對(duì)話嘉賓： 今典集團(tuán)董事長 張寶全 吳總地產(chǎn)總裁 曾昌宇 長富匯銀投資基金管理有限公司 總裁 張保國 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí) 副總裁歐陽捷 中城聯(lián)盟國際控股（CGI）首席策略師毛建 以下附“白銀時(shí)代的變革與增長”對(duì)話精彩內(nèi)容： 毛建：大家好。我們公司在成立12年以來，大概有400億的投資規(guī)模。今天的話題，我們的主題是白銀時(shí)代的變革與增長，其實(shí)在剛剛的時(shí)候，我覺得本屆主委會(huì)安排的也比較恰當(dāng)，他們分別邀請(qǐng)了文化地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等領(lǐng)導(dǎo)，分別做了一些分享，同時(shí)還邀請(qǐng)到了我們地產(chǎn)金融的張總。今天的話題，處于白銀時(shí)代，要不要變革，這應(yīng)該不是一個(gè)太需要討論的一個(gè)問題，重點(diǎn)是在怎么變革上。要不要變革，由于我們?cè)谶^去的十年當(dāng)中，從1999年到2014年，中國累計(jì)了商品房的新開工的面積達(dá)到了169億平方米，但是銷售就是105億平方米，就是新開工的大概有60億平方米的商品房處于未銷售的狀態(tài)，所以2014年的時(shí)候，我們施工面積達(dá)到了71億平方米。在這樣的一種情況下，同時(shí)還面臨著人口結(jié)構(gòu)的問題和城鎮(zhèn)化的問題。所以企業(yè)的變革，尤其是2014年當(dāng)中，可以很清晰的看到，出現(xiàn)了三種趨勢(shì)。第一個(gè)是以企業(yè)定位、戰(zhàn)略以及這方面的管理機(jī)制上的一種差異化。 我們看到各個(gè)企業(yè)之間，在戰(zhàn)略方向的一種差異化的顯現(xiàn)。再有就是產(chǎn)品上的多元化，比如說傳統(tǒng)的，像剛才寶全總提到的，在我們過去的銷售當(dāng)中，有90%是以商品住宅為主的。除了銷售型的地產(chǎn)之外，全部是作為經(jīng)營型的地產(chǎn)，除了經(jīng)營型的地產(chǎn)種類比較多一點(diǎn)，還有文化地產(chǎn)，以及我們的度假地產(chǎn)，還有養(yǎng)老地產(chǎn)。在2014年，其實(shí)很多企業(yè)的經(jīng)營上面，出現(xiàn)了多樣化。比如說O2O，還有互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的大量使用。還有地產(chǎn)金融化，地產(chǎn)的本質(zhì)是一個(gè)金融，我們的地產(chǎn)更多是載體。 接下來的問題，希望在座的各位嘉賓，以各自的企業(yè)為例，在當(dāng)前的內(nèi)部和外部的環(huán)境下面，各自的企業(yè)當(dāng)中是否會(huì)碰到這種變革的需求，如果有，大家是怎樣來打算的，這是我們今天討論的第一個(gè)問題。我們想先問一下寶全總，我們的紅樹林在業(yè)內(nèi)是比較大的名氣，但是現(xiàn)在我們各自的企業(yè)擁有的不一樣，由于進(jìn)入的時(shí)點(diǎn)也不一樣，所以是沒有辦法復(fù)制的。我們想問一下，在度假的產(chǎn)品當(dāng)中，可能存在著季節(jié)性的問題。每年有一段時(shí)間是比較飽滿的，但是平時(shí)的時(shí)間怎么辦呢？度假地產(chǎn)您那邊運(yùn)作的非常成功，但是對(duì)其他的很多房企轉(zhuǎn)型的時(shí)候，大家要關(guān)注投資回報(bào)率怎么樣，啟動(dòng)這樣的項(xiàng)目，一開始要大量的投資，你后面的收益是細(xì)水長流，慢慢的回來的。所以你如何支持這樣的業(yè)態(tài)。我個(gè)人的理解，轉(zhuǎn)行是轉(zhuǎn)型的一種，剛才你也提到了，轉(zhuǎn)型很難，但是如果不轉(zhuǎn)型可能是更難。因?yàn)榻裉熘魑瘯?huì)安排的比較好，有一些傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的企業(yè)，您作為這樣一個(gè)企業(yè)來講，您怎樣回答這個(gè)問題呢？ 張寶全：創(chuàng)新的本質(zhì)是對(duì)未來價(jià)值的價(jià)值。中國目前發(fā)展的非常快，最大的變化就是觀光休閑到度假休閑，這個(gè)話說起來簡單，比如說觀光休閑，主要的人群是中低消費(fèi)人群，經(jīng)營特色是門票經(jīng)營，在這里面，如果是度假休閑，是中高消費(fèi)人群，他的消費(fèi)不是賣門票和人頭，而是賣生活方式。哪怕是迪士尼樂園、環(huán)球樂園，你進(jìn)去看，經(jīng)營的很好，也不會(huì)有奢侈品，因?yàn)槿巳号挪閬砜矗械拖M(fèi)人群占了最重要的。 度假休閑，包括像海南，去年的春節(jié)才開始堵，這就說明了什么呢？如果我們創(chuàng)新，你要是針對(duì)未來的價(jià)值，所謂未來的價(jià)值一定是符合未來趨勢(shì)，這個(gè)創(chuàng)新真的是非常重要的。我認(rèn)為技術(shù)層面的創(chuàng)新，在今天有一定的優(yōu)勢(shì)。概念營銷就是一百個(gè)品種不一樣。紅樹林之所以徹底的轉(zhuǎn)型，證實(shí)了我們發(fā)展的趨勢(shì)。亞龍灣紅樹林是2002年拿的地，2004年從開工到開業(yè)是八個(gè)月，亞龍灣所有的五星級(jí)酒店工期至少是兩年，我們八個(gè)月就開業(yè)了。但是亞龍灣紅樹林，在我們公司中，基本是四年收回了成本。  亞龍灣的特殊性說明了什么？說明了人們對(duì)度假需求的需要。三亞灣剛才我們說過了，如果每間客房按照今年的，因?yàn)榻衲晔俏覀內(nèi)块_業(yè)，50間客房等等，今年每間房分了15萬，這就意味著粉紅達(dá)到了15%以上。我們今年均價(jià)是三萬塊錢一平米，現(xiàn)在買了也分紅到了5以上，現(xiàn)在你買房子就等于買基金，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，但是增長速度依然是全世界高的，高就意味著我們的物價(jià)指數(shù)，包括通貨膨脹指數(shù)依然是高的。資產(chǎn)和貨幣的價(jià)值，依然是要規(guī)劃的。老百姓對(duì)自己資產(chǎn)的增值和保值，不動(dòng)產(chǎn)依然是要考慮的。我們公司2009年轉(zhuǎn)型，像去年的時(shí)候，實(shí)際上當(dāng)去年市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型，就是全部開業(yè)的時(shí)候，在這個(gè)過程中，可能會(huì)給你帶來很多的平臺(tái)。現(xiàn)在我們?cè)黾恿?-5，目的是什么呢？因?yàn)槟阋呀?jīng)有收益了。今年我們沒有什么好的投資回報(bào)率，紅樹林也已經(jīng)開始關(guān)注其他的方面了，從盤子到回報(bào)。我們并不是說重資產(chǎn)不好，為什么重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)很大，是因?yàn)槟慊貓?bào)率太低，運(yùn)營的不好。如果運(yùn)營的好，資產(chǎn)也做，不是趨勢(shì)。但是往往運(yùn)營的不好，后果也是非常非常嚴(yán)重的。所以重資產(chǎn)公司，要開始輕資產(chǎn)化，這是無奈之舉。在白銀時(shí)代，現(xiàn)在住宅賣的少了，商業(yè)要繼續(xù)的話，很可能對(duì)整個(gè)公司都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)了。 毛建：我總結(jié)一下寶全總的意思，在整個(gè)的經(jīng)營過程中做了很多的創(chuàng)新，首先是選址，最早選擇了亞龍灣。第二個(gè)是做了很好的現(xiàn)金流的匹配，拿出了10%，現(xiàn)在可能是多一點(diǎn)，最高是15%，銷售一部分支撐了后續(xù)的建設(shè)。由于選的地方很好，所以客流很好。 接下來有請(qǐng)?jiān)傊v一講，吳中地產(chǎn)是一家區(qū)域性的房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在是采用了2+X戰(zhàn)略，是以蘇州和長春為主的，吳中地產(chǎn)雖然說之前是區(qū)域性的，以住宅為開發(fā)的銷售型公司，但是他們的住宅是很有特色的。有請(qǐng)?jiān)偂?br /> 曾昌宇：我們吳中地產(chǎn)是轉(zhuǎn)型期的典型企業(yè)，作為一個(gè)中小企業(yè)，在目前的轉(zhuǎn)型過程中，碰到最大困難的企業(yè)。吳中地產(chǎn)是我們1992年的一個(gè)企業(yè)，小平南巡以后的一個(gè)典型的企業(yè)。目前中國的很大環(huán)境，是對(duì)比我們企業(yè)疊加的困難，長三角、民營企業(yè)、房地產(chǎn)三大疊加，使得整個(gè)企業(yè)在運(yùn)作過程中很難得一個(gè)過程。這樣的一個(gè)企業(yè)，我們首先考慮得是怎么樣更好的生存，轉(zhuǎn)化下去，這是一個(gè)基本的出發(fā)點(diǎn)。目前短期的方向，更多的是怎么樣更好去庫存。過去我們是三高的策略，是資源型的，依靠8土地資源、政府資源，形成一個(gè)資源型的發(fā)展模式，特別是原有的土地儲(chǔ)備基本上是三到五年的儲(chǔ)備。現(xiàn)在我們不僅沒有增加，還有減少，這樣的情況下，我們更多的是希望把庫存周轉(zhuǎn)變快，成為我們首要的一個(gè)方法。 更多是在內(nèi)在，能夠更好的打造我們細(xì)分市場(chǎng)，包括目前我民在比較大的產(chǎn)品中，就是我們的一個(gè)國展，我們有一個(gè)口號(hào)是建筑中國精神，是基于我們中國人或者是蘇州這樣一個(gè)城市的兩千多年的山水還有文脈，和建故宮這樣為特點(diǎn)的這樣的一種建筑特色，我們叫建筑中國精神。這樣一種建筑的品類和他的本身個(gè)性的主張，得到他的地價(jià)升值。這部分產(chǎn)品，我們不僅是在蘇州，在長三角，在東三省，包括現(xiàn)在我們?cè)谀珷柋咀隽艘恍┊a(chǎn)品，都具有這樣的特色。他的議價(jià)空間會(huì)變得比較大，這是產(chǎn)品的個(gè)性化、特色化，也是我們的主張和特點(diǎn)。 細(xì)分市場(chǎng)上我們更多會(huì)考慮本土，大部分城市本土企業(yè)或者是小微企業(yè)還是有很大的生存空間的，我們一個(gè)城市，像蘇州的排行榜，首位的企業(yè)可以突破一百個(gè)億，所以如果一個(gè)城市做到前十位，還是有很大的升值空間。 在細(xì)分市場(chǎng)上，我們?cè)诤Ｍ馐袌?chǎng)上，也做了一定的嘗試。前期我們認(rèn)為在金融和整個(gè)創(chuàng)新上，在海外市場(chǎng)上，可以得到更多的提煉。所以我們?cè)谇皫啄辏M(jìn)入到墨爾本市場(chǎng)，目前從盈利的整個(gè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來講，在細(xì)分市場(chǎng)上，也有一個(gè)良好的出路。我們更多的是考慮中長期的發(fā)展，從短期來看，我們房地產(chǎn)更多是去庫存，減輕資產(chǎn)和我們本身的一個(gè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)化的運(yùn)作。長遠(yuǎn)來說，我們的考慮，吳中地產(chǎn)和吳中集團(tuán)，整個(gè)本土的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，所以我們?cè)谶@個(gè)月的18號(hào)，推了一個(gè)O2O的平臺(tái)，叫門泊。這個(gè)平臺(tái)就是植入我們?cè)瓉韰侵械禺a(chǎn)的幾十個(gè)小區(qū)，服務(wù)于整個(gè)城市的衣食住行，包括我們有20余個(gè)汽車4S店。還有我們的金融，我們?cè)谙愀凵鲜械囊患乙缘洚?dāng)、小微企業(yè)等等的金融服務(wù)。第三個(gè)是房產(chǎn)，就是房地產(chǎn)服務(wù)。還有就是度假，我們有一個(gè)度假的平臺(tái)，有80余個(gè)酒店的度假型的平臺(tái)。還有就是醫(yī)療，我們的健康中心還有整個(gè)的三甲醫(yī)院的綠色通道為服務(wù)的醫(yī)療體系。最后是我們的教育，我們做了一個(gè)從幼兒園到初中，特別是我們目前在江蘇的一家中美合作辦學(xué)的高中，進(jìn)入到我們的社區(qū)。 這六大體系作為我們社區(qū)的延伸，你覺得中長期來看，社區(qū)的存量房的增加和增量房的減少之后，我們走了一條路就是希望能夠?yàn)槌鞘械木C合運(yùn)營服務(wù)，提供一種方便的、便捷的服務(wù)，所以這六大服務(wù)綜合起來，是基于我們本身的集團(tuán)的，根植于城市的基礎(chǔ)，和客戶的需求來對(duì)接。我們覺得門泊體系，作為中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在本土之后，未來得一種延續(xù)，或者是未來得一種模式的探索，我想能夠在這里可以跟大家分享一下，能夠共同探討一下這樣的一種方向。 毛建：我們的酒店行業(yè)有很多連鎖的酒店，我們吳中地產(chǎn)雖然說規(guī)模上不像全國性的開發(fā)企業(yè)那么大，有多少多少個(gè)城市，但是我們聽得出來，吳中地產(chǎn)是善待每一塊土地，做的很精，很細(xì)。 接下來想請(qǐng)地產(chǎn)中國的保國總講一講。他從事房地產(chǎn)行業(yè)的投資，但是本身不參與房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)或者是各種經(jīng)營，但是換一個(gè)角度，從投資人的角度來開展這樣的一個(gè)行業(yè)，大家覺得中國的冬天或者是經(jīng)濟(jì)的冬天到來的時(shí)候，今天保國總喊了一嗓子，說二季度市場(chǎng)會(huì)回暖。您所主導(dǎo)的地產(chǎn)投資當(dāng)中，你怎樣去判斷你所選擇的企業(yè)，你從哪些角度來看待你的投資？你在演講中也提到了，最好的地段，最好的企業(yè)和最好的產(chǎn)品，有的時(shí)候這樣的產(chǎn)品是很少的。所以在這個(gè)角度當(dāng)中，你如果這樣的標(biāo)準(zhǔn)去篩選的話，符合你投資標(biāo)準(zhǔn)是比較少的，您作為一個(gè)地產(chǎn)經(jīng)營者的角度，您怎樣看待房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的變革，或者是說行業(yè)當(dāng)中的企業(yè)所發(fā)生的變化。 張保國：在剛才我主題演講的時(shí)候，其實(shí)也說的比較多，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我自己的看法，包括對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的看法。選擇上來講，應(yīng)該這樣來說，房地產(chǎn)遇到了資金相對(duì)困難的時(shí)期，我們的選擇面更寬了。不是說房地產(chǎn)行業(yè)集體遇到了不景氣我們就開心了，不是這樣的道理。市場(chǎng)好的時(shí)候，我們賺錢更容易，更放心。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不佳的時(shí)候，參與的時(shí)候，需要更加小心，會(huì)選擇適合做的工作。每家企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，可以專注在某一個(gè)方面，這樣一定能夠占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)，我有這個(gè)市場(chǎng)的話語權(quán)。 談到這一點(diǎn)，我簡單的舉兩個(gè)小例子，不知道大家最近聽說了沒有，有一個(gè)火鍋的創(chuàng)業(yè)型的產(chǎn)品，很有意思。就是說很帥的男模出來，去吸引90后女孩子，有女孩子來了，里面的產(chǎn)品也很簡單，就是賣火鍋。他把服務(wù)員的費(fèi)用都省下來，都是自助，省下來的錢請(qǐng)男模過來。女孩子來了，男的自然就來了。這是一個(gè)簡單的創(chuàng)意產(chǎn)品。 還有一個(gè)三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了十幾億的銷售，所處的區(qū)域不怎么樣，一個(gè)三線城市，賣堅(jiān)果。80后直線那代人，過年過節(jié)吃點(diǎn)花生，吃點(diǎn)瓜子，但是現(xiàn)在90后的人不一樣了，要吃堅(jiān)果。通過互聯(lián)網(wǎng)的方式，三年時(shí)間做到了十幾個(gè)億。 我為什么舉這兩個(gè)例子呢？我們談創(chuàng)新的時(shí)候，去創(chuàng)什么新？不是今年2014年大家所說的，我們?nèi)ペs緊找個(gè)風(fēng)口，不是的，也不是任何一句話后面掛一個(gè)杠，更不是我們所說的互聯(lián)網(wǎng)思維。互聯(lián)網(wǎng)思維是什么呢？就是上周北京下了一場(chǎng)雪，說的人多，見的人少。 一直以來，真正的創(chuàng)新要圍繞著什么展開，圍繞著產(chǎn)品的痛苦在哪里，客戶真正的需求在哪里。剛才毛總在問，我們?nèi)ミx擇什么樣的產(chǎn)品，根據(jù)我們的資金途徑和資金的來源，我們選擇的其實(shí)很簡單，2014年年初的時(shí)候，主要是兩個(gè)業(yè)務(wù)方向，第一是百強(qiáng)企業(yè)配資，作為房地產(chǎn)私募基金管理人物，我們最關(guān)注的東西是什么？是我們的創(chuàng)造，來保值增值。安全性是第一位的，怎么樣交易結(jié)算才是安全，百強(qiáng)企業(yè)，本身團(tuán)隊(duì)這么多年磨下來成熟，有明確的產(chǎn)品線，有足夠好的管理能力，足夠好的開發(fā)能力，我們選擇他們做交易對(duì)手。換句話說，我們基金的收益也能保障了。 第二個(gè)特性，簡單概括就是機(jī)會(huì)型產(chǎn)品，就比如說三線城市，這樣的點(diǎn)，我最討厭就是行業(yè)內(nèi)很多人說，2014年很多人喊的很兇，2013年房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，都往一線城市跑，2013年的市場(chǎng)，銀行在做，信托在做，私募基金的成本必然比銀行要高，那不是你的事，為什么來擠呢？要選擇適合的東西。 你適合去做什么東西，換句話說，根據(jù)你團(tuán)隊(duì)的人才結(jié)構(gòu)來的。任何的企業(yè)首先是談戰(zhàn)略，戰(zhàn)略是什么？第一便宜了錢，第二便宜了項(xiàng)目，第三能不能讓你的產(chǎn)品不斷的優(yōu)化，第四有沒有好的結(jié)構(gòu)，這適合于任何公司。房地產(chǎn)公司也是一樣的，我們百強(qiáng)企業(yè)怎么做，從市場(chǎng)來的錢，成本是高于百強(qiáng)企業(yè)承受能力的，開發(fā)商做后面，我們做中間，銀行做優(yōu)先，目前來說還不錯(cuò)。 這樣我的收益率就提升上去了，所以你怎么優(yōu)化你的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，等等這些。所以我們談的創(chuàng)新，我覺得當(dāng)然有很多方面可以來探討，但是還是一句話，根據(jù)自身的一個(gè)能力，根據(jù)自身的團(tuán)隊(duì)的能力，找準(zhǔn)自己最應(yīng)該做的方向，然后做深做精，一定能拿到好的市場(chǎng)。 毛建：接下來問一下歐陽總。他們已經(jīng)在香港上市，他們想要在商業(yè)領(lǐng)域上有一些動(dòng)作，提起商業(yè)的時(shí)候，我們?cè)谧母魑恢耙苍谔幔热缯f萬達(dá)，在很多城市的市中心的地方，都被萬達(dá)所占據(jù)了。新城在這個(gè)時(shí)候建這么多的商業(yè)中心，是基于什么樣的考慮呢？除了流動(dòng)性之外，還要配一些其他的考慮。有沒有想到，在這40個(gè)購物中心之中，怎么樣解決現(xiàn)金流的問題。電商的這種沖擊，現(xiàn)在很多的商鋪有關(guān)門的比較多，尤其是前兩年聽到招商銀行對(duì)成都發(fā)了一個(gè)通知，除了底層商鋪之外，其他所有的商鋪都要停止貸款。你現(xiàn)在覺得這是一片洼地，如果大家都進(jìn)來，這種問題怎么辦呢？最早的時(shí)候，銷售型的住宅物業(yè)比較多的時(shí)候，大家都在走商業(yè)的路線。所以我想問一下新城做商業(yè)，大家會(huì)覺得這方面的特色，大家更多的考慮是在什么地方呢？大家是怎么做到平衡的呢？在座有很多的企業(yè)，也是面臨著這個(gè)問題，這個(gè)問題想問一下我們歐陽總。 歐陽捷：主持人提的問題很尖銳，也有挑戰(zhàn)性。新城做商業(yè)地產(chǎn)做了八年，董事長希望做百年老店，所以我們的文化就是要誠實(shí)做人，要實(shí)實(shí)在在的把這個(gè)事情做好。在這個(gè)過程中間，我們新城發(fā)展了22年，做住宅做了22年，做商業(yè)做了8年。我們?nèi)ツ晗掳肽曛埃贿M(jìn)入了全國12個(gè)城市，但是去年下半年開始商業(yè)地產(chǎn)開始加速。為什么呢？因?yàn)槲覀冏隽税四甑纳虡I(yè)地產(chǎn)之后，我們發(fā)現(xiàn)這里邊基本的邏輯，商業(yè)的關(guān)系，跟商家之間的合作，以及包括我們對(duì)拿地，商業(yè)策劃定位等等，我們都有了自己的一些理解。而這些理解在我們新的項(xiàng)目落地的過程中，我們覺得可以成為一種商業(yè)模式。 如果說你商業(yè)模式做的好，你可能盈利不是問題。如果商業(yè)模式做的差了，你可能盈利就是問題了。張董事長剛才講的很好，他找到了一個(gè)好的模式，這個(gè)模式可能可以復(fù)制，也可能不能復(fù)制，這是第一個(gè)方面。 第二，為什么要在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上切入了這個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了跑馬圈地的時(shí)代，像香港的一些地方，包括一些正大廣場(chǎng)，做的都不錯(cuò)，但是特點(diǎn)在一線城市做的不錯(cuò)，在二線城市怎么樣，三線城市怎么樣，雖然有很強(qiáng)的資金成本的優(yōu)勢(shì)，但是不是一種快路開發(fā)的模式。所以這種情況下，我們覺得我們具備這種開發(fā)的模式，所以我們就要加速跑。這種加速跑的前提你的標(biāo)準(zhǔn)化要做的到位，所以全部的產(chǎn)品已經(jīng)全部到位了。我們開業(yè)的那天，人流量超過了30萬，我們是一再控制，全城的城區(qū)人口30萬，相當(dāng)于每個(gè)人來了一趟，但是很多人是重復(fù)來的。其實(shí)我們看一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略，看三點(diǎn)。 看你想要什么。我們想要的東西很多，你想要得是不是你能做的呢？不一定。想要的不一定是你可做的，你可做的是什么呢？你可能不具備這個(gè)資源，不具備這種先天的優(yōu)勢(shì)，不是你可以做的事。就算是你可以做的事情，你能不能做呢？也不一定。你的能力、人才都不匹配，資金也不匹配。現(xiàn)在我們通過商業(yè)地產(chǎn)這么多年磨合下來以后，發(fā)現(xiàn)這個(gè)模式可以成立，基本上可以做到現(xiàn)金流覆蓋整個(gè)開發(fā)的成本。我們商業(yè)的利潤，整個(gè)的綜合體的利潤，可以覆蓋目前我的持有成本，經(jīng)營貸拿出來。 三四線城市要跟政府去談，你的價(jià)格一定不要比周邊的低，否則價(jià)格持續(xù)不了，你給政府帶來了城市的繁華和政績，所以也是有付出的。 你是不是一定要加速跑，一定。按照我們的邏輯，十年之后，你想做這個(gè)城市綜合體，我們張總都不投錢了。你拿不到地了，只能到城市的副中心去拿地，后來那拿不到了，就到郊區(qū)去拿地。政府讓你到郊區(qū)去做一個(gè)新城區(qū)，帶來人流。但是新城區(qū)很危險(xiǎn)，因?yàn)槟闳チ酥螅黄盏兀?guī)劃了只求，就帶來了一個(gè)新的產(chǎn)品。所以我們?cè)谶@個(gè)選擇，戰(zhàn)略拓展拿地的時(shí)候，我們有一套標(biāo)準(zhǔn)化的拿地模式，拿地有50問，就把拿地的過程中遇到的所有問題全部的問到。有一個(gè)項(xiàng)目原來做的，一挖下去有下水道，怎么辦？所以整個(gè)的東西，你的標(biāo)準(zhǔn)化的東西必須要做到非常的精準(zhǔn)。 在快速發(fā)展的過程中，必須要把精細(xì)化的東西做到極致，如果做不到也不能支撐發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)除了萬達(dá)，其他的都是第二梯隊(duì)，未來可能不會(huì)有第三梯隊(duì)。今后再來想做，也做不了了。除了購物中心本身以外，我們應(yīng)對(duì)百貨的沖擊，將來會(huì)把購物中心變成一個(gè)基地，就是一個(gè)物流的基地。今后你到購物中心買東西，所有的東西全部給你送回家，甚至你只要是通過APP，我購物中心就變成了你的一個(gè)一號(hào)店。如果是這樣的結(jié)果，就是把周邊的遠(yuǎn)處的人流也變成了購物中心的現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者。這樣做下來，商業(yè)地產(chǎn)未來就可以規(guī)避一些政府給我們帶來的陷井。當(dāng)然我們?cè)诟玫氐倪^程中，我們可能也去交流，去溝通，有一些現(xiàn)實(shí)性的條件，不能引進(jìn)一些新的商家，或者是引進(jìn)一些新的購物中心，變成一個(gè)商業(yè)的屠宰場(chǎng)，企業(yè)要聽政府的話，我們只是希望政府把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃做好，希望政府不要去做讓自己的城市衰敗的事情。 毛建：謝謝歐陽總。現(xiàn)在是精細(xì)化、專業(yè)化的要求。雖然商業(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜，但是只要有之前的積累、儲(chǔ)備，在這樣的情況下，還是可以考慮的一個(gè)方向。 接進(jìn)入到第二個(gè)問題，我們想跳出這個(gè)企業(yè)，然后來對(duì)今年的整個(gè)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，做一個(gè)大的判斷。我們我們今天在座的各位，都是企業(yè)的董事長、總經(jīng)理，對(duì)企業(yè)的應(yīng)對(duì)和方向有他們自己的考量。但是目前整個(gè)中國，尤其是需求，從2010年開始，每年大概是10億平方米左右，從2013年飆升到了13億平方米，明天會(huì)出整個(gè)2014年全國的數(shù)據(jù)。我們估計(jì)可能會(huì)在11.5到12億左右。2014年，新開工面積是16億平方米，2013年大概是20億平方米，這幾年新開工的面積和銷售的面積差距越來越大。 從今年一月份，可能是引發(fā)了全行業(yè)的擔(dān)心和恐慌。接下來每個(gè)嘉賓用兩分鐘的時(shí)間做一個(gè)回答。現(xiàn)在有請(qǐng)歐陽總。 歐陽捷：第一個(gè)判斷是市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大。2013年是過去高增長時(shí)代的句號(hào)，但是也不會(huì)縮小一的太小，所以我覺得市場(chǎng)也不必過渡的擔(dān)心。未來市場(chǎng)可能會(huì)在波動(dòng)，但是因?yàn)樾枨笤冢┙o在，所以未來應(yīng)該選。這是一個(gè)看法。 在這個(gè)過程當(dāng)中，我們也聽到了很多媒體，覺得市場(chǎng)好像比較悲觀，機(jī)構(gòu)可能是會(huì)覺得比較悲觀。我們覺得不必要悲觀，明年再不好，不會(huì)比2012年更低，2013年是一個(gè)異常的市場(chǎng)，2012年比之前的任何一年都好，我們比2012年好有什么不好呢。 如果沒有政策的支持，今年可能不比去年更好，這是基本上的判斷，我覺得是可以成立的。如果政策的刺激下，市場(chǎng)可能會(huì)好起來。但是好起來，也超不過去年。不管是轉(zhuǎn)型也好，多元化也好，還是什么也好，這些變化一定會(huì)隨著我們市場(chǎng)的平衡，一定會(huì)加劇的，這是我們看到的一個(gè)非常明顯的東西。 即便有一些小企業(yè)倒閉了，跑路了，不值得擔(dān)心。因?yàn)楫吘故巧倭康囊恍┢髽I(yè)，未來大企業(yè)的兼并重組也會(huì)有的，未來的企業(yè)不需要這么多。我們未來有多少家企業(yè)呢？其實(shí)只要8000家就夠了，足夠了。未來的市場(chǎng)，只是要向一個(gè)行業(yè)的集中度去走，如果我們出現(xiàn)了一些卷款跑路、兼并重組，我覺得市場(chǎng)也不要過渡的解讀和過分的擔(dān)心。謝謝。 張保國：這個(gè)問題我剛才沒有講的很多，我個(gè)人一直是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期看好，為什么長期看好呢？因?yàn)閯偛乓舱f了，首先一點(diǎn)，剛才歐陽總也說了，最根本的一點(diǎn)是在于需求。有一個(gè)簡單的數(shù)據(jù)，20歲-33歲人口，現(xiàn)在是3.3億，為什么說這樣的一個(gè)人口區(qū)間呢？未來需要成家、立業(yè)、購房。城市化率這個(gè)數(shù)字，我就不多了，城市化率，基本上達(dá)到了80%了，70%以下，基本上房地產(chǎn)必然是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱，我們現(xiàn)在才52點(diǎn)多，這是一個(gè)基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)。 我原來聊天的時(shí)候，一直在說，你拿自己今天的收入跟五年之前的房價(jià)比，應(yīng)該說真正拿自己，換句話說，你要是拿五年前的房價(jià)和今年的收入相比，一定不會(huì)覺得高。長期來看，一定是一個(gè)向上的過程。從2014年開始，進(jìn)入一個(gè)樣的區(qū)間呢？進(jìn)入一個(gè)高技術(shù)、低增長的區(qū)間。換句話說，長期看勢(shì)頭是往上的，但是這個(gè)是很緩慢的。剛才說了很多，房地產(chǎn)再像以前一樣，短時(shí)間內(nèi)暴漲，這是不有的，我個(gè)人一直很看好房地產(chǎn)未來的走勢(shì)。對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我們有一個(gè)基本的判斷，但是不會(huì)走的過快和過猛。 我們跟著政策去走，我們十幾個(gè)項(xiàng)目里面，有一半是百強(qiáng)企業(yè)投資，一半是棚改項(xiàng)目。為什么做呢？政府支持，區(qū)位核心，拿貸款容易。所以我說房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展，我個(gè)人一直說沒有什么問題，長期看好，當(dāng)然短期內(nèi)更看好，謝謝。 曾昌宇：對(duì)于劑量到來的2015年，主要是六個(gè)字，去庫存，大分化的一年。進(jìn)我們今天的整個(gè)主題一樣，就是常態(tài)，新常態(tài)的很大的量就是去庫存的一個(gè)量，這是擺在我們所有房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)大的課題。這個(gè)課題下面，有三大大的分化，第一個(gè)是市場(chǎng)有很大的分化。目前來看，每看一個(gè)城市，有些城市的庫存已經(jīng)到了30、40個(gè)月，有一些城市還在十幾個(gè)月，但是在這個(gè)基礎(chǔ)之上，還有很多后續(xù)的對(duì)比這個(gè)庫存的壓力。比如說新生嬰兒的增加，外來人口的增加，還有新婚人口的增加。這些指標(biāo)可能都會(huì)對(duì)于我們判斷一個(gè)城市有很大的指標(biāo)作用。 有些城市是人口凈流入城市，有一些是凈流出城市。所以這個(gè)分化會(huì)起到很大的作用，不管是一線企業(yè)還是三線企業(yè)，都是很大的判斷標(biāo)準(zhǔn)。未來可能還是會(huì)像章一剛才前面講到的，企業(yè)的生存，可能有一些是比較大的判斷，一個(gè)是全國型的企業(yè)，可能會(huì)有一個(gè)比較好的空間。第二個(gè)是區(qū)域生根性，哪怕一個(gè)城市做到前十位，可能也有比較大的生存能力。從2010-2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，為什么全國的區(qū)域性的能夠打得住，能夠平衡他的成本。這時(shí)候我們會(huì)看，2010-2013年拍地的很多虧損的項(xiàng)目，如果集中度有問題，就會(huì)有問題。 跨界型的，現(xiàn)在都在走今天講的話題，轉(zhuǎn)型的方向。這個(gè)可能會(huì)有一部分成功，也可能有一部分不行。這對(duì)于2015年，更大的上演大的庫存，需要去化，更多的分化正在上演。 張寶全：這幾年中國電影發(fā)展的非常快，票房也非常好。這兩年票房也創(chuàng)造了神話。去年中國電影導(dǎo)演協(xié)會(huì)評(píng)獎(jiǎng)的時(shí)候，出現(xiàn)了把最佳影片、最佳導(dǎo)演空缺，這是我們國家這么多年都沒有的情況。后來馮小剛講了一句話，他說我們現(xiàn)在正處于最好的時(shí)代，但是我們也處于最壞的時(shí)代。講到我們地產(chǎn)，我們可能正處于最差的時(shí)代，但是我們也可能正處于最好的時(shí)代。謝謝。 毛建：狄更斯在雙城記中提到這是一個(gè)最壞的時(shí)代，也是一個(gè)最好的時(shí)代。過去的十年當(dāng)中，是隨隨便便賺錢的時(shí)代，反倒是一個(gè)不正常的時(shí)代。而現(xiàn)在是給大家提供了一個(gè)最好的時(shí)代，在這樣的時(shí)代當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)真正的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)這種馬太效應(yīng)。以上就是我們本次對(duì)話的所有內(nèi)容。謝謝。 國際新聞聯(lián)盟中國城市頻道 中國規(guī)劃網(wǎng) (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”