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起步于上世紀80年代末的青島市房地產業(yè)，經過20余年的發(fā)展，歷經了加速、穩(wěn)定等不同階段，已經從無到有、由小到大，成為推動城市經濟社會發(fā)展的重要支撐和保障。 當前，作為經濟發(fā)展的主力軍，房地產業(yè)也是民生改善的推動者，青島的房地產業(yè)，在實現(xiàn)“住有宜居”的同時，也為城市發(fā)展勾畫出一道亮麗的風景線。日前，記者采訪了青島市城鄉(xiāng)建設委員會副主任、市房地產開發(fā)管理局局長楊 。  推動城市有序成長居住環(huán)境不斷改善 一直以來，“紅瓦綠樹、碧海藍天”是青島的城市名片。在青島20年來的城市發(fā)展過程中，房地產業(yè)作為城市建設者中的重要組成部分，通過整合自身資源，結合城市個性和市場需求，打造與之相匹配的建筑產品，為市民提供生態(tài)宜居、便捷舒適的居住場所，從而實現(xiàn)人與自然的和諧相處。 楊告訴記者，在城市發(fā)展進程中，青島房地產業(yè)在實現(xiàn)和完善城市規(guī)劃設想，加快城區(qū)擴張速度方面取得了重大成就。目前，許多優(yōu)秀的房地產項目已經成為城市發(fā)展的標志。有對傳統(tǒng)住宅的繼承和發(fā)揚，有對新型商業(yè)文化的繁榮與振興，有許多新項目的引入創(chuàng)新了業(yè)態(tài)模式，拓寬了企業(yè)經營思維，豐富了城市發(fā)展內涵，進一步提升了城市外在形象。 此外，房地產行業(yè)的發(fā)展還極大地改善和提升了人們的居住環(huán)境。從開發(fā)理念來看，逐步由“住有所居”向“住有宜居”轉變。生態(tài)環(huán)保住宅的設計理念不斷強化項目開發(fā)設計更加注重和遵循生態(tài)宜居和綠色低碳的理念，從過去單純的考慮地段、戶型轉而對項目的綠色低碳、節(jié)能環(huán)保等整體功能綜合考慮；從配套設施來看，基礎設施配套基本完善，公共建筑配套逐步提升，環(huán)境配套更加精細化，公共服務的均衡度不斷提高；從住房品質來看，有1個房地產開發(fā)項目被評為康居公寓示范工程，6個項目被評為“山東省優(yōu)秀住宅小區(qū)”，5個項目被評為國家“廣廈獎”。 楊告訴記者，作為城市建設的主要組成部分，房地產行業(yè)的發(fā)展對影響和改變城市面貌起著極其重要的作用。老城區(qū)是城市最寶貴的財富，不僅記載著城市的發(fā)展與變遷，也是彰顯城市魅力與色彩的重要名片。在20多年的房地產開發(fā)過程中，青島市堅持“修舊如舊、建新如故”的風格，實現(xiàn)新建筑與老街區(qū)的協(xié)調融合，新城區(qū)與老城區(qū)無縫對接，通過新老交替，融合發(fā)展，實現(xiàn)新老城區(qū)珠聯(lián)璧合，遙相呼應，進一步提高市民幸福指數(shù)和城市品質。 不僅如此，楊告訴記者，作為國民經濟的重要產業(yè)，房地產業(yè)也是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。它一頭連著投資，一頭連著消費，橫跨生產、流通和消費三大領域，是綜合性的長鏈條產業(yè)，對建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵等若干行業(yè)有重要拉動作用，為促進金融、商務、商貿、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務業(yè)的綜合發(fā)展注入強大動力。隨著經濟發(fā)展步入新常態(tài)，新型城鎮(zhèn)化的不斷推進，房地產業(yè)將迎來改革創(chuàng)新、調整結構和轉型發(fā)展這一新的歷史性發(fā)展時期。  大力實施民生工程實現(xiàn)人居美好夢想 伴隨著房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，我市住房建設事業(yè)取得了長足的進步，在推動城市有序生長，保障和改善民生、推動經濟發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。“小康不小康，關鍵看住房”，住房問題已成為提高人民生活質量、全面建設小康社會的重要標志。 住房建設工作涉及千家萬戶群眾的根本利益，受到社會各界廣泛的關注。近年來，為滿足不同情況居民的住房需求，進一步改善城市人居環(huán)境，我市大力實施“舊城區(qū)和城中村改造”（以下簡稱“兩改”）、棚戶區(qū)改造民生工程，使更多的群眾切實受益得實惠。 據(jù)楊介紹，2007年初，青島市開展以“兩改”為內容的大規(guī)模住房建設。至此，由政府主導的城中村和舊城區(qū)改造工作在全國率先大規(guī)模啟動。截至目前，共計開工建設“兩改”項目179個，累計拆遷房屋面積約1300萬平方米，拆遷居民10.6萬戶、規(guī)劃建筑面積約3800萬平方米，配建保障房56萬平方米、0.8萬套，可向市場提供10萬套商品房。已有86個項目竣工交付使用，建成安置房面積660萬平方米、6.9萬套，4.8萬戶拆遷居民的住房條件得到徹底改善。 在前期持續(xù)推進“兩改”的基礎上，楊告訴記者，2013年，根據(jù)國家相關精神，我市決定全面推進棚戶區(qū)改造工作，每年都將其列入“市辦實事”，作為改善民生的“托底工程”來抓。 據(jù)楊介紹，我市計劃利用2013年—2017年5年左右的時間，完成棚戶區(qū)改造10.2萬戶的工作任務，范圍涵蓋了六區(qū)四市，包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的危舊房和“陋舊村”及其他區(qū)市的城中村。截至目前，我市共開工建設安置房5.76萬套，基本建成2.5萬套，惠及居民3.9萬戶。市區(qū)兩級累計投入資金80億元，其中財力資金24億元，融資資金56億元。2015年我市計劃開工改造3.6萬余戶，2016-2017年計劃改造3.2萬戶。 毋庸置疑，“兩改”和棚戶區(qū)改造的穩(wěn)步實施，不僅改善了區(qū)域城市環(huán)境和面貌，提升了群眾居住品質，增加了住房市場供應，有效緩解了市場壓力；對進一步縮短南北差距、實現(xiàn)區(qū)域平衡、促進城鄉(xiāng)發(fā)展發(fā)揮了重要的促進作用；對建立低端有保障、中端有支持、高端有市場的多層次住房供應保障體系發(fā)揮了重要的支撐作用。  與時俱進科學發(fā)展以人為本和諧征收 作為城鎮(zhèn)化進程的產物，房屋拆遷同被拆遷人的切身利益息息相關，其中，城市房屋拆遷更是備受關注。近年來，經過四個階段的發(fā)展，我市在房屋拆遷方面也取得了長足的進步。 楊告訴記者，1991年10月，青島市第一部房屋拆遷地方性法規(guī)出臺，1996年12月進行了修訂，出臺《青島市城市房屋拆遷管理條例》，該條例初步建立了房屋拆遷法制體系，我市從此走上了依法拆遷軌道。 楊告訴記者，當時的社會背景同現(xiàn)在不同，居民房屋絕大多數(shù)為單位自管房和直管公房，房屋面積小、環(huán)境較差、居住人口密集，“三世同堂、四世同堂”屢見不鮮，居民改善居住條件的愿望十分迫切。也正因為此，市委市政府開展了大規(guī)模的舊城改造，特別是以1993年開展的棚戶區(qū)改造、1998年開展的剩余棚戶區(qū)改造工程為代表，實現(xiàn)了“決不把棚戶區(qū)帶入二十一世紀”的莊嚴承諾。因此，這一階段房屋拆遷政策的主要特點是結合戶口安置，以產權調換為主，作價補償為輔。 進入90年代，隨著社會改革的加快，城市進入快速發(fā)展期，人口迅速增加，原有的拆遷政策已不適應社會的發(fā)展。楊告訴記者，2000年，市人大對我市的拆遷法規(guī)進行了修訂。同之前實施的條例相比，修訂后的新條例有幾個方面特點：一是按照房屋建筑面積給與貨幣補償，改變了結合戶口的實物安置方式，體現(xiàn)了市場經濟規(guī)律和社會發(fā)展的需求；二是明確了面積改善標準。提出了房屋建筑面積不足45平方米的，差額部分按照拆遷區(qū)域經濟適用房價格結算改善補貼，差額面積小于6平方米的，按照6平方米計算，這一規(guī)定使絕大部分居民在不加重經濟負擔的情況下能夠適當改善住房條件。 隨著近年來我市房地產市場持續(xù)升溫，房地產市場成交價格迅速攀升，拆遷補償標準的調整機制難以適應當時的房地產市場價格，原有的定價標準已不能準確反映被拆遷房屋的市場價值，影響了拆遷工作的正常進行。楊說，2005年，我市再次修訂了拆遷法規(guī)，于2006年1月1日起正式實施。本次修訂主要體現(xiàn)“兩個保障，一個改善”的原則，即實行最低面積保障和市場價值保障，提高改善面積。 根據(jù)這一原則，新拆遷法規(guī)確定了最低25平方米的保障面積，并引入市場評估機制，推行市場化評估，隨行就市，將拆遷補償標準由原來的政府定價調整為市場化評估；不僅如此，還提高了改善面積，由以前的6平方米提高到10平方米，并且將按照經濟適用房價格結算調整為按照市場價格結算；拆遷房屋建筑面積和改善面積之和不足45平方米的，差額部分按照評估價的50%結算，進一步提升拆遷補償標準。 2011年1月，國務院頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式，對國有土地上房屋征收的主體、依據(jù)、程序以及補償原則、權利救濟等作了重大調整，特別是規(guī)定房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，只有為了公共利益的需要，政府才能進行房屋征收，并應當對被征收人進行公平補償。 楊告訴記者，青島市當時實施的市拆遷條例同國務院出臺的 《國有土地上房屋征收與補償條例》有些不一致，特別是在國有土地上房屋征收與補償?shù)囊?guī)定方面，在征收工作程序、補償標準等方面缺乏具體法律規(guī)范，在一定程度上制約了我市房屋征收與補償工作的開展。 2013年，市人大出臺了《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》。作為全國第一部關于國有土地上房屋征收與補償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)，楊認為其主要有三個方面的變化；一是在延續(xù)2006年拆遷條例補償標準的基礎上，增加了“補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積”，解決了高層安置房屋公攤面積較大，居民居住條件得不到明顯改善的問題；二是進一步完善了房屋征收市場化評估機制，強調按照征收區(qū)域新建商品房的市場交易價格評估確定補償價格；三是鼓勵居民選擇貨幣補償和異地安置，以疏緩老城區(qū)人口擁擠現(xiàn)狀，提升城區(qū)承載能力，加快實現(xiàn)局部區(qū)域布局調整和產業(yè)升級。同時，對避免居民過渡期限過長導致征收成本增加和社會不穩(wěn)定因素，消化房地產市場存量，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用，進一步保障了我市城市建設的合理有序進行。本報記者 鞠培霞 (責任編輯：白雪松) |
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