20世紀30年代初，美國洛克菲勒財團在紐約最繁華的曼哈頓島中部投資建造了集辦公、酒店、娛樂和購物等為一體的建筑群——洛克菲勒中心（RockefellerCenter）。這個占地22英畝，由19棟建筑圍合出來的活動區域，開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約的第二個城市中心。這種將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進行多項組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，形成一個多功能、高效率的建筑群落就是“城市綜合體”。此后，法國拉德方斯(LaDefense)、德國波茨坦廣場的索尼中心（SonyCenter）、日本六本木新城（RoppongiHills）等的成功開發，進一步證明了城市綜合體是城市的發展方向之一。

　　近年來，隨著我國城市經濟的發展、城市人口的增加和城市化進程的加快，中國的一二線城市也相繼開發建造了一些城市綜合體項目，如北京國貿中心、上海恒隆廣場、深圳華潤萬象城、廣州天河城、成都萬達廣場等，其中很多項目都獲得了良好的經濟效益和社會效益，成為展示各自城市鼎盛的標志，并為城市帶來了持續的發展動力。

　　城市綜合體正在成為一種受到眾多開發商青睞的商業地產模式，變成現代城市建設的資金聚集地。而正確認識其特征，對于創造出充滿活力的商業地產產品，促成更好的商業利益至關重要。

　　依筆者之見，城市綜合體一般具有以下七大特征：

　　——城市綜合體通常位于城市交通網絡發達，城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD、城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。便利的交通設施保證了綜合體與城市保持密切的聯系，為綜合體的零售、辦公提供四通八達的交通組織。

　　——城市綜合體自身可以實現完整的工作、生活、娛樂配套運營體系。它將城市的多種功能融合在一起，擁有商務辦公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商業、文化娛樂消費和完善的交通出行系統，就像一個縮小版的城市。因此，城市綜合體也被稱為“城中之城”。同時各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。

　　——作為“城中之城”，城市綜合體的規模要與城市規模相匹配，并且由于與現代城市干道相聯系，因此其室外空間尺度巨大。此外，由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣復合性相匹配。

　　——由于城市綜合體各功能之間聯系緊密，因此各建筑體之間會形成互補、流動以及連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強，通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”(AccessTree)體系，形成流動而多變的復合空間。

　　——城市綜合體各個單體建筑需要相互配合、影響和聯系，因此其設計通常采用整體設計。建筑立面通常采用統一的風格；綜合體中的建筑群體與外部空間環境保持協調和統一。

　　——城市綜合體中人流密集，不同時段對各個功能的使用頻率也不同。工作日的白天，商務人流進出頻繁；夜晚及周末則是居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。因此，需要將不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群中，最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。

　　——城市綜合體作為大體量、多功能、高投入、涉及因素多的項目，對開發商的資金實力、人才團隊都有很高要求。而在開發的過程中，又需要不斷根據城市發展調整自身的定位，以求達到與城市的高度契合。因此，城市綜合體開發周期很長。國外從開發到成型常常需要20多年，甚至更長。

　　城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，除了具有本身固有的七項基本特征之外，還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。因此，房地產開發商不能過度依賴以往的經驗，而應該充分了解當地的市場情況再做開發決策。 上海三益建筑設計有限公司院長  高棟