城市更新目標應建立在城市整體功能結構調整綜合協調的基礎上。應由過去注重單純的城市物質環境的改善轉向對增強城市發展能力、實現城市現代化、提高城市生活質量、促進城市文明、推動社會全面進步的更廣泛和更綜合目標的關注。即是要求我們針對城市結構調整日益成為當前深圳城市更新改造的關鍵問題，以及由此導致的城市更新改造的日益復雜，應以社會經濟發展為先導，跳出既定的城市框架，整體研究城市更新動力與經濟環境關系、城市總體功能結構調整目標、新舊區發展互動關系、更新內容構成與社會綜合發展的協調性、更新活動區位對城市空間結構影響、更新實踐對地區社會進步的推動作用等重大問題。

    目的一：優化土地配置、促進城市產業經濟發展

    對于調整用地結構，增加土地配置效益來說，舊城中心是發展商業、金融、貿易、信息、服務等第三產業的優良地段。根據級差地租原理，調整舊區用地結構，應充分發揮市場經濟體制下中心區土地的區位效應。商業、服務業需要在中心區聚集，形成規模經濟效益，同時，商業和服務業也有能力支付中心地高額地租。而處于市中心或繁華地段的居住區及工廠，應調整到中心區外。在住房商品化條件下，中下收入的家庭難以負擔中心區昂貴的地租，會轉移到市內租金較低的非中心區。工廠（尤其是污染性）應通過改、并、遷等方式空置出其用地，遷到城市外圍，那里地價較低，空間回旋余地大，更適宜工廠的發展。通過調整舊城區用地結構，可以極大提高舊城區環境效益。
    因此，更新研究必須放在全市的高度，從土地資源優化配置的角度出發，明確不同更新改造地段最為適宜的城市功能，作為具體更新方案設計的功能指引。并通過一些政策，如地價調整和地區進入門檻設置等，對高價位地區的功能進行限制和引導。

    目的二：促進社會結構穩定和文化融合

    深圳的城市化過程是一個由政府推動的過程，它代表了國家力量實現社會現代化的決心和作為，是一種自上而下的城市化過程。與此同時，政府對政治資源的高度壟斷，使城市中的“村落”在經濟發展的同時，社會發育滯后，其社會發育過程表現為明顯的非連續性特征。在深圳，社會群體的割裂比其他城市更為明顯，原有的村民在地理意義上被城市包圍，但在自身心理和政府話語標定中，仍然被當成傳統的農民。特區內外、“村內”和“村外”的二元結構不僅僅是一個地理劃分的問題，而更多體現為一種制度和體制上的斷裂。很多原有的村莊，即便是長期被這個快速發展的城市物理包圍，仍然頑固地保留了大量傳統的農村組織、經濟、文化痕跡。
    大量實際存在的外來人口、少部分的戶籍人口以及極少數的原住民，組成了深圳城市的人口總體，但作為一個社會整體，不同利益群體之間缺少有機的聯系。因此，城中村成為被快速發展的城市化進程中的一塊“飛地”，它使“城市中的村民”保留了一塊“故土”；也使那些被快速發展的城市經濟隔絕的人群找到了一塊暫時的“居所”。這部分居民的需要是舊區存在的社會基礎，如果不能從社會改造入手，局部地區更新改造即使能夠完成，也只能是將這部分人群由一個地區轉移到另一個地區，新的舊區將會不斷涌現。
    故而，促進社會結構穩定和文化融合將是未來深圳城市更新研究的主要課題之一。在更新規劃研究中應重點考慮如何推進特區外城市化，使其發展水平逐步與特區內接近，如何促進“村”的社會管理體制轉變為城市社區管理機制，如何引導村經濟組織和個人參與市場競爭和社會分工，這些都是更新研究的重要內容。

    目的三：有利于將改造建設活動納入法制軌道管理

    深圳在對城市更新進行管理和引導時，在控制違章建設活動方面是不理想的，大量的違章建設活動會導致市民對規劃地位的認識轉變，對政府政策的信任度遵從度下降，因此必須將城市更新建設活動納入到法制管理軌道。
    更新規劃研究需要考慮政策的完善和細化。舊區改造是城市空間置換和物質設施更新的過程，涉及利益的平衡和再分配，表現出各種矛盾和沖突，很多問題是計劃經濟體制下出臺的政策和規劃所不能解決的，因此在編制規劃和出臺政策時應有針對性，調整編制的思路，彌補一些政策的薄弱點，以保障城市更新的順利進行。例如，對拆遷當事雙方合法權益進行法規界定，拆遷中扯皮、漫天要價的行為將受到抑制，拆遷人不能給被拆遷戶合理的補償和安置等違法行為都將受到制裁，這樣才能加快拆遷工作的速度。
    更新規劃研究需要考慮多種操作手段輔助政府對城市更新的管理和干預。城市更新的研究應從政府引導管理的角度出發，明確在市場經濟條件下應堅持的政策法規和需要強化的干預行為，并輔助市場經濟的手段進行引導。如在加強對公共開發的千預的同時，由于公共開發沒有直接的經濟效益，需要政府和規劃部門應對開發地段提出明確的配套要求和補償費；通過政策手段和經濟手段對開發企業實行政策扶持，包括簡化手續、減免稅費、實行資金傾斜、給予信貸支持等；同時，制定適當的容積率、建筑密度，既要考慮開發企業能獲得正常投資利潤，以鼓勵投資者開發的積極性。其中，地租和稅收政策是重要的調節手段。政府可通過地租、稅收調節來抑制或促進某種開發傾向，如通過降低對公共事業的用地收費來促進舊城基礎設施的改造等等。中國規劃網深圳3月16日電