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地王與鬼城
當(dāng)前房地產(chǎn)最引人注目的現(xiàn)象之一，就是所謂的“地王”與“鬼城”并存，由此導(dǎo)致對未來房地產(chǎn)走勢的看法出現(xiàn)了空前的分歧：地王迭出，讓部分人堅(jiān)定看多；鬼城頻現(xiàn)，則使不少人看淡后市。 7月3日，萬科在其上海土地市場力挫中海、金地等大型房企，以48.7億總價(jià)拿下上海浦東新區(qū)張江高科技園地塊，成為今年上海新的總價(jià)地王。而北京近日成交的夏家胡同地塊，也以4.5萬元/平方米的樓面單價(jià)，刷新了北京的地王紀(jì)錄。此外，恒大地產(chǎn)更是以35.6億的大手筆拿下北京昌平沙河鎮(zhèn)地塊，成功實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍北京市場。 北京、上海兩個一線城市同日拍出地王，恒大的地王桂冠尚未戴幾天，備受矚目的朝陽區(qū)孫河HIJ地塊公開競拍，中糧地產(chǎn)經(jīng)過77輪激烈競拍擊敗10家房企，以23.6億元、同時(shí)配建3.3萬平保障房拿下，溢價(jià)率42.1%。扣除保障房面積后，樓面價(jià)高達(dá)48444元/平方米，再次刷新北京單價(jià)地王。 在廣州，5月23日，白云區(qū)沙太路梅花園地塊以及海珠區(qū)南洲路一幅臨江地塊正式拍賣，結(jié)果分別以7.98億元和24.6億元的總價(jià)賣出。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，后者雖然折合樓面地價(jià)為21750元/平方米，但由于現(xiàn)在賣地采取限制最高地價(jià)、競配建保障房的方式開賣，所以剔除配建的4.2萬平方米保障房面積，該地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.46萬元/平方米，超過去年創(chuàng)造的珠江新城地塊的廣州地王記錄（樓面地價(jià)3.2967萬元/平方米），成為廣州“新地王”。 在深圳，7月26日下午，前海首批兩宗土地競拍，卓越地產(chǎn)以123.79億元的價(jià)格創(chuàng)造了深圳最高總價(jià)地王。 而在另一廂，與紅紅火火、熱熱鬧鬧的地王形成極大反差的是冷冷清清、黑燈瞎火的鬼城、睡城、空城接二連三出現(xiàn)在人們的視野之中。 繼鄂爾多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區(qū)、二連浩特新區(qū)、鄭東新區(qū)、河南鶴壁新區(qū)、遼寧營口新區(qū)、云南呈貢新區(qū)、江蘇鎮(zhèn)江丹徒、湖北十堰新區(qū)、河南信陽新區(qū)，以及常州武進(jìn)新區(qū)等12個大多是新建的城區(qū)。顧名思義，它們或者空置率居高不下，或者銷售不暢，或者入住率極低…… 房地產(chǎn)正在分化 無論單從地王而看多者，還是因鬼城而“泡沫論”者，均難免有“盲人摸象”的片面之嫌，對地王和鬼城的成因分析有的也容易失于表層。如地方政府因“土地財(cái)政”而導(dǎo)致土地的放量，造成供求失衡、以及過度炒作出現(xiàn)的泡沫，當(dāng)然是一些鬼城、空城的成因。但如果僅僅限于此，就很難解釋為什么同樣的政策、同樣的“土地財(cái)政”以及其他同樣的原因，在一些城市卻沒有出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，有的還供不應(yīng)求，甚至地價(jià)、房價(jià)屢創(chuàng)新高。這其中必然還有更為深層次的因素在主導(dǎo)著。這就是中國的房地產(chǎn)正在分化之中。這種分化的過程，會讓我們不斷地看到地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。 中國的房地產(chǎn)總體向好的趨勢在相當(dāng)長的一個時(shí)期不會改變。只要中國的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，人們的收入不斷提高，中國的城鎮(zhèn)化沒有完結(jié)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位就不會改變，房價(jià)總體向上的趨勢也不會改變。地位和鬼城成為令人矚目現(xiàn)象，則是表明在總體不變的大格局下的重要分化。 一二線城市與三四線城市的分化。據(jù)最新出爐的中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC)發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，包含了286個國內(nèi)城市。榜單顯示房價(jià)跟風(fēng)險(xiǎn)成反比，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名位列倒數(shù)前三的分別是上海、北京、廣州，而其他一線城市如深圳、杭州、南京等的排名也相對較低。而風(fēng)險(xiǎn)名列前茅的是一批國內(nèi)三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的前三位。而且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50名中，除了拉薩是省會城市外，其余皆是三四線城市。 東部城市與中西部（包括東北）城市的分化。我們看到，以北上廣深、杭州、南京、大連、青島等為代表的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名最低的城市，大多集中在東部或沿海地區(qū)；相反，風(fēng)險(xiǎn)較高的又相對集中在中西部地區(qū)。特別是西北成為風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)，名列前茅。其中隴南、武威、酒泉依次名列全國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的前三位。光是鬼城，內(nèi)蒙古就占了4個。 城市中心與郊區(qū)的分化。那些所謂的鬼城、睡城、空城，大多是遠(yuǎn)離城市中心的新區(qū)、新城，距離動輒十幾二十公里。配套設(shè)施、交通等等，都不同程度存在問題。即使在東部城市，也同樣有城市中心與新區(qū)的分化，常州武進(jìn)、鎮(zhèn)江丹徒就是典型例證。甚至距離北京天安門直線距離只有五六十公里的所謂七環(huán)附近，涿州的房價(jià)居然現(xiàn)在只要5000多元。而天安門地區(qū)的房價(jià)早已突破10萬元大關(guān)了。 兩極分化之源 世界文明殊途同歸。中外的地王與鬼城之形成有許多相似之處。如美國的底特律、西弗吉尼亞州的鴉林鎮(zhèn)，都是因?yàn)楣I(yè)破產(chǎn)而變成鬼城。這與中國一些資源枯竭型城市相似。當(dāng)然中國也有些特殊的個性。最典型的就是土地財(cái)政，短期的土地過度放量，放大了空城、鬼城的規(guī)模。但是如果僅僅將這種特殊性當(dāng)成主要因素，就會掩蓋中國房地產(chǎn)正在分化和已然分化、以及繼續(xù)分化的本質(zhì)。這些分化的最根本性之源是： （一）人口遷移與大都市化 中華民族在漫長的歷史長河中，因循著趨利避害的生存法則，不斷在遷徙之中。 原始時(shí)代，人們生活在現(xiàn)在中印邊界的大海岸邊。2000萬年前的地殼運(yùn)動，印度洋板塊擠壓歐亞大陸，喜馬拉雅山脈隆起，海洋消失；1000萬年前冰河時(shí)期，原始人四處逃散：西下者沿著尼羅河到了埃及，孕育了尼羅河文化；南下者沿著恒河到了印度，產(chǎn)生了恒河文化；而東下者則沿著黃河到了中國，創(chuàng)造了黃河文化。而后近萬年的時(shí)間里，中華民族歷經(jīng)伏羲的游牧?xí)r代、神農(nóng)、黃帝的農(nóng)耕時(shí)代、以及幾千年的封建時(shí)代，期間又有絲綢之路的商貿(mào)繁榮、戰(zhàn)爭、瘟疫、旱澇導(dǎo)致的人口遷徙。我們可以清晰看到，中華民族的腳步移動的方向：從青藏高原不斷向底處平原、盆地走，向著大海的方向——東部、東南遷徙。 如果說農(nóng)耕時(shí)代人們安土重遷，中國人相對穩(wěn)定了一兩千年，工業(yè)時(shí)代的到來則徹底打破了原有的觀念。改革開放三十年，中華民族又一次開始了偉大的遷徙：他們洗腳上田，奔向能帶給他們幸福美好夢想的沿海、沿江的東部、東南部。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的農(nóng)民工70%以上來自中西部，而農(nóng)民工的大多數(shù)又是去了東部或者孔雀東南飛。 從世界城市發(fā)展的規(guī)律看，工業(yè)化時(shí)代的所謂城鎮(zhèn)化，就是大都市化的過程。全世界城市人口中，73%居住在百萬人口的城市里。而中國的城市人口，只有不到50%居住在百萬級的城市里，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本、韓國，也低于印度、印尼。這就意味著中國未來的城鎮(zhèn)化，一二線城市的人口還有巨大的空間，因而對房地產(chǎn)的需求也會同步增長。而城市由于土地不可再生，地王之上有地王，樓王之上有樓王就是必然的事情；相反，在許多三四線城市，人口則是下降的趨勢。據(jù)人口普查資料，很多城市十年間人口數(shù)量不僅沒有增加，反而減少了。目前中國戶均住房已經(jīng)超過一套。中西部的三四線城市人口逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)稍有不慎，必然供大于求。鬼城之外有鬼城，不可不察也。 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡 房地產(chǎn)的需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極大的正相關(guān)性。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性的特性必然導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展的分化。從全世界范圍來看，世界一半以上國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是由占土地面積1.5%的地方創(chuàng)造出來的。而這么小的經(jīng)濟(jì)板塊卻居住著全球六分之一以上的人口。同樣，中國東部地區(qū)也只有國土面積的五分之一，卻創(chuàng)造了一半以上的GDP。紐約、首爾、東京的地方生產(chǎn)總值，竟然是所在國家GDP的30%至50%之多。深圳有的年份的出口額超過整個印度。10年來，中國先后施行了西部大開發(fā)、中部崛起、東北振興等等涵蓋全國的平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，但東西部的差距并未縮小，反而更大了。最有說服力的數(shù)字，一是對中西部投資增加，GDP占比反而下降；二是居民儲蓄，中西部，加上東北三地，儲蓄余額從低于東部1.6萬億，擴(kuò)大到2.8萬億元。這是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聚合效應(yīng)產(chǎn)生的結(jié)果。這些年，中西部建設(shè)的機(jī)場70%以上虧損，高速公路的效益也同樣非常差。這證明了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的距離，不等同于地理學(xué)上的距離。經(jīng)濟(jì)的聚合，是商品、服務(wù)、勞動力、資本、信息、觀念等等的聚合。 中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性還將在很長一段時(shí)期持續(xù)下去。政府決策者應(yīng)當(dāng)尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡客觀規(guī)律，更好地利用這種不平衡性，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更為健康。而這種地區(qū)發(fā)展的不平衡性，也給房地產(chǎn)的投資者，包括開發(fā)商和購房者重要指引：未來的房地產(chǎn)將繼續(xù)上演“馬太效應(yīng)”，即東部城市、一二線城市的經(jīng)濟(jì)占比會越來越大，因而房地產(chǎn)的市場會越來越好；反之，中西部地區(qū)，三四線城市的經(jīng)濟(jì)占比只會越來越小，相對應(yīng)的，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。 （三）黑洞城市與漏洞城市效應(yīng) 所謂“黑洞城市”，是指該城市具有某種如太陽黑洞或黑子那樣的吸引力，能將周邊的物質(zhì)吞噬。 中國的北上廣深等一線城市，就是非常典型的“黑洞城市”。它們對全中國的富有階層、成功人士，甚至海外許多人，都具有“黑洞”效應(yīng)，比如最能說明的就是北京住著幾十萬山西煤老板。中國的城鎮(zhèn)化有一個鮮明的特點(diǎn)：農(nóng)民進(jìn)小城鎮(zhèn)，主要是在縣城購房置業(yè)；縣城的人往三線城市跑，地級市的往省城跑，而省城的自然就要進(jìn)北上廣深，當(dāng)然這只是整體而言。山西煤老板有錢可以直接從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到北京置業(yè)。而北上廣深土地、房子又十分稀缺，怎么辦？市場經(jīng)濟(jì)只能是靠價(jià)格來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。以北京為例：據(jù)說二環(huán)內(nèi)只有一千余套商品房待售。而北京人口就有兩千萬，平均兩萬人一套。還有全中國想著住進(jìn)來的十幾億人呢？不以樓王、地王論英雄，那么以什么價(jià)，給什么人才公平呢？ 同樣的道理，那些“漏洞城市”則是財(cái)富、人才、資源都留不住的地方。人往高處走是客觀規(guī)律。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北上廣深求學(xué)的大學(xué)生，70%以上想留在北上廣深。說中國房價(jià)有泡沫、很多人沒有房子住，是很片面的。前述中國城市戶均超過一套住房，只要你肯到離北上廣深稍稍遠(yuǎn)一點(diǎn)點(diǎn)的地方，就可能有你買得起的房子。河北的衡水，距北京不過兩小時(shí)車程，房價(jià)才4000多元。前不久所謂的“逃離北上廣”的年輕人又重返北上廣，非常之耐人尋味。他們寧要北上廣一張床，也不要老家一套房。 其實(shí)“黑洞”和“漏洞”現(xiàn)象是早已有之，為什么現(xiàn)在突然成為地王、鬼城凸顯的房地產(chǎn)分化的重要因素呢？這主要是因?yàn)殡S著中國30年來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是近10年來的高速發(fā)展，中國富有階層的人數(shù)以及財(cái)富的積累以幾何的方式爆炸增長。看看福布斯財(cái)富排行榜上的情況就一目了然。當(dāng)年的首富，到現(xiàn)在還能排老幾？千萬元戶、億元富翁迅速膨脹。他們對一二線城市的“占領(lǐng)”使得以北上廣深為代表的一二線城市的供求矛盾空前激化。相反則是“漏洞城市”更加雪上加霜。 至于“黑洞”城市為什么那么“黑”，就無須多論證了：政治、文化、經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等等的中心呀！早幾年，有過一項(xiàng)“最適合居住城市”的調(diào)查。排名第一的居然是北京！其實(shí)單論交通的擁堵、空氣的污染，北京哪里適合居住呀？可是，你信不信，現(xiàn)在北京空氣因?yàn)殪F霾更糟糕了，首都變成“首堵”了，可是你再搞一次調(diào)查看看，北京還是人們“最適合居住”的城市之一。反正我信。 按圖索驥 趨利避害 地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。這個房地產(chǎn)分化的現(xiàn)狀和前景是不以主觀意志為轉(zhuǎn)移的。除了政府有關(guān)部門制定房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)當(dāng)切實(shí)有針對性地分類指導(dǎo)外，開發(fā)商以及投資置業(yè)者亦當(dāng)趨利避害。 按圖索驥，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這里所說的“圖”，就是前面提到的中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，其中286座地級以上的城市，基本上涵括了中國的一二三線城市，其風(fēng)險(xiǎn)排名基本上與現(xiàn)實(shí)的情況相符。現(xiàn)在有不少的房企在風(fēng)險(xiǎn)排名靠前的城市投資吃虧后開始撤了出來。他們付出了很大的代價(jià)，其他人就不要再去交學(xué)費(fèi)了。相反，在風(fēng)險(xiǎn)排名靠后的城市，應(yīng)當(dāng)無懼“地王”。這幾年的事實(shí)反復(fù)證明，“樓王”、“地王”都是相對的，與一二線城市未來房價(jià)的空間相比較，地王之上必有更高的地王。以北京為例，與世界上同類城市比較，目前北京房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于十大最高房價(jià)的城市。我常常想不明白：憑什么中國的房價(jià)就該賤！其實(shí)房價(jià)越低越丟人，說明不吸引人嘛，刻意打壓房價(jià)也是國有資產(chǎn)的流失呀。 因地制宜，相地而謀。不能簡單化理解“城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行”。并不是說靠前的就絕對不能投資，靠后的就絕對沒有風(fēng)險(xiǎn)。在相當(dāng)長的歷史時(shí)期，大部分中國人還得住在中西部或者三四線城市。這也是不爭的事實(shí)。所以包括縣級市在內(nèi)的三四線、中西部城市，并非絕對不能投資。關(guān)鍵是要選擇好項(xiàng)目，控制好規(guī)模，進(jìn)行精準(zhǔn)的成本核算及風(fēng)險(xiǎn)評估。一般而言，在三四線城市的市中心投資房地產(chǎn)勝算較大。在一二線城市，也需警惕城市郊區(qū)高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。從世界大都市經(jīng)驗(yàn)來看，離開都市中心的房價(jià)會差別驚人。距離倫敦、紐約、巴黎車程一個小時(shí)，房價(jià)往往只有城市中心的三四分之一，甚至更低。如紐約房價(jià)約合六萬多人民幣，而相鄰的新澤西就一下子低至一兩萬元。 細(xì)分市場，商機(jī)無限。有些新興的細(xì)分市場，并不受中西部、三四線等的風(fēng)險(xiǎn)影響，具有很好的市場前景。比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)。北京及華北的嚴(yán)重霧霾，使得人不分貴賤，都如同在希特勒的毒氣室里。人們求健康的本能要出去洗肺，呼吁新鮮空氣。這就給適合養(yǎng)生、度假的項(xiàng)目提供了商機(jī)。最近海南島在北京聯(lián)展的兩百多個項(xiàng)目，都大受歡迎。另外，目前中國已提前進(jìn)入老齡化社會，有兩億多老人。適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)，是不分中西部還是東部，也不分一二線，還是三四線的。（曾憲斌） (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風(fēng)暴”