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1940-2007年，美國住宅價格一路上漲，其間沒有出現(xiàn)過全國性房價坍塌的事件。長達67年的經(jīng)驗似乎足以說明房價持續(xù)上漲的合理性，人們甚至認為，房價將持續(xù)乃至永遠上漲。 人們似乎有理由繼續(xù)看好房價。二戰(zhàn)后，美國城市化浪潮加快。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現(xiàn)出一大批科技創(chuàng)新企業(yè)，財富神話一批接著一批；與之同時，美國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中金融化程度越來越深。美國還向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移制造業(yè)產(chǎn)能（帶來的結(jié)果就是產(chǎn)業(yè)空心化）。這些都是房價上漲的利好：自住購買、投資需求統(tǒng)統(tǒng)旺盛。長達67年的房價上漲，形成了世界經(jīng)濟史上最大的資產(chǎn)泡沫。房主、房地產(chǎn)評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利。 波浪無限增大，這有悖物理學(xué)定律。（期望）房價永遠上漲，同樣不切實際。2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐。當(dāng)然，被抨擊最多的，還要屬美聯(lián)儲等美國金融監(jiān)管部門。 長達67年的美國房地產(chǎn)泡沫，究竟是怎樣煉成的？美國丹佛大學(xué)法學(xué)院法學(xué)教授羅伯特·M·哈達威所著的《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940-2007）》一書，有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯(lián)儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，調(diào)閱了67年泡沫期內(nèi)的市場數(shù)據(jù)，并得出具有說服力的結(jié)論。 哈達威指出，造成美國房地產(chǎn)市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優(yōu)惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業(yè)主、投資者通過倒賣房產(chǎn)來獲利。 第二項原因，出在住房保障政策環(huán)節(jié)。肯尼迪、約翰遜兩任總統(tǒng)開啟了“偉大的社會”計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統(tǒng)，再后來又出臺了《社區(qū)再投資法》，強調(diào)金融機構(gòu)要遵守這方面的政治和社會責(zé)任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構(gòu)迫于壓力不斷降低貸款審查標(biāo)準，更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價而倒賣房屋獲利。 為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發(fā)行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產(chǎn)的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚，而金融機構(gòu)為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險，則致力于開發(fā)和推廣金融衍生品，泡沫和風(fēng)險就隱性化地越吹越大。 這本書較具新意的一部分是將美國政府金融和房地產(chǎn)監(jiān)管分為經(jīng)濟性監(jiān)管和安全性監(jiān)管。哈達威援引美國民航等行業(yè)的案例教訓(xùn)指出，政府應(yīng)盡可能削除只會產(chǎn)生保護壟斷、削除競爭的經(jīng)濟性監(jiān)管，而應(yīng)強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監(jiān)管。美國房地產(chǎn)67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監(jiān)管要求（比如降低聯(lián)邦和地方政府對金融行業(yè)的信用監(jiān)管，降低金融機構(gòu)資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經(jīng)濟性監(jiān)管甚至成立多家政府支持企業(yè)直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監(jiān)管形同虛設(shè)，成為了美國房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要推手。 哈達威通過數(shù)據(jù)和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經(jīng)濟史和金融風(fēng)險教育的內(nèi)容，這使得投資者對房價永遠不會下降的謬論深信不疑。 這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監(jiān)管部門、金融機構(gòu)和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情愿的預(yù)期，拒絕接受房價調(diào)整的市場信號。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風(fēng)暴”