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10月以來(lái)，北京等地土地市場(chǎng)供地節(jié)奏加快，引得房企“爭(zhēng)搶”。僅10月20日至10月30日期間，以北京為核心的5個(gè)城市爆發(fā)了土地市場(chǎng)熱潮，共拍出6個(gè)地王。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京10月土地出讓金額已達(dá)293.5億元，創(chuàng)今年來(lái)月度土地成交金額紀(jì)錄。 回顧中國(guó)樓市發(fā)展軌跡，在旺盛的市場(chǎng)需求，寬松的政策刺激及對(duì)于未來(lái)樂(lè)觀預(yù)期之下，天價(jià)地出現(xiàn)并不算大新聞，然而，本輪天價(jià)地的出現(xiàn)，還是對(duì)轉(zhuǎn)型中的房企帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。 隨著土地市場(chǎng)逐步成為地產(chǎn)資本的競(jìng)逐地，地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”加速真正顯現(xiàn)。處于金字塔尖的房企巨頭、金融機(jī)構(gòu)因?yàn)樾酆竦馁Y金實(shí)力成為土地市場(chǎng)當(dāng)仁不讓的主角，而過(guò)高的拿地門檻已經(jīng)讓中小地產(chǎn)商被市場(chǎng)迅速掃地出門。 對(duì)于土地成本在總成本占很大比重的房地產(chǎn)而言，過(guò)高的地價(jià)，將成為未來(lái)房企盈利能力的最大威脅。一線城市在標(biāo)桿房企拿地爭(zhēng)搶的影響下，已經(jīng)普遍地出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，今年樓市、土地市場(chǎng)兩旺的背后，潛藏著后市危機(jī)。中信證券該份報(bào)告提示:由于企業(yè)拿地價(jià)格過(guò)高，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力將繼續(xù)下降。 事實(shí)上，這樣的擔(dān)憂已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，在今年市場(chǎng)整體復(fù)蘇之下，房企三季度銷售量和面積均出現(xiàn)上漲。在不俗的業(yè)績(jī)背后，毛利率和利潤(rùn)率的下降引起了不少投資者的關(guān)注。截至日前，已經(jīng)有80家上市房企公布了三季度報(bào)，合計(jì)80家房企總營(yíng)業(yè)收入為4244.45億，但合計(jì)的凈利潤(rùn)只有343.5億，凈利潤(rùn)率只有8%。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇，房企一二線拿地艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。 依靠土地升值賺錢的盈利模式已經(jīng)不可持續(xù)。而挖掘深層次的居住需求及衍生需求，從而成為房企新的業(yè)績(jī)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的轉(zhuǎn)型才剛剛開(kāi)始。比如泰禾，在企業(yè)規(guī)模發(fā)展到一定階段后，泰禾也在積極尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)張新的業(yè)務(wù)。除了在地產(chǎn)布局外，泰禾已經(jīng)開(kāi)始在金融、醫(yī)療健康等領(lǐng)域?qū)ふ蚁乱粋�(gè)五年、十年的業(yè)績(jī)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森說(shuō)：“泰禾希望未來(lái)給業(yè)主帶來(lái)吃喝玩樂(lè)、衣食住行、生老病死的全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)服務(wù)。”
天價(jià)地的出現(xiàn)不是房地產(chǎn)的全部，對(duì)居住需求的精準(zhǔn)把握，以及管理的精細(xì)化才是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的未來(lái)，天價(jià)地的出現(xiàn)，只會(huì)加速房企從粗放式增長(zhǎng)向精細(xì)化增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型進(jìn)程，而從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)，正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主旋律。□邢飛 |
建筑課上來(lái)場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”