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城市更新會帶來土地使用的兩種基本變化，土地使用功能和土地使用性質的變化和土地開發強度的變化。這兩種變化進而派生出土地使用其它方面的變化：人口特征、資金流、信息流等的變化。這些變化正是城市空間結構變異的重要內容。本文以深圳市城市更新為例，從城市空間結構的視角探討了深圳市城市更新的主要類型、問題，并提出相關建議。
城市空間結構變異包括城市物質空間結構變異和城市社會空間結構變異，兩者是城市空間結構變異的兩幅面孔，相互作用、相互關聯（楊新剛、葉小群，2005）。城市物質空間結構的變異會推動城市社會空間結構的變異，城市社會空間結構變異則會演化為城市物質空間結構變異的動力。
城市更新主要表現為舊工業區、倉儲區和城中村等的更新，強調城市物質空間內容的更新，注重盤活存量土地。城市更新會帶來土地使用的兩種基本變化：①土地使用功能和土地使用性質的變化；②土地開發強度的變化。這兩種變化進而派生出土地使用其它方面的變化：城市物質空間結構、人口特征、資金流、信息流等的變化，這些變化正是城市空間變化的重要內容。就城市更新對城市空間結構的影響而言，它在更新城市空間結構的同時，通過更新土地使用功能、土地開發強度、地價、房價和產業進駐門檻等，實質上重構了城市功能布局、產業結構布局和人口布局，進而推動了城市社會空間結構“更新”。在這個意義上，城市更新成為城市空間結構變異的機制。本文將以深圳市舊工業區改造、倉儲區改造和城中村改造為例，從城市空間結構的角度，探討深圳市城市更新的主要類型、問題，并提出相關建議。
一、舊工業區改造
1986年，深圳市政府在特區內確定了15個標準加工工業區。隨著經濟的快速發展，15個工業區不同程度進入改造和調整時期，構成深圳舊區重建的主要內容，工業區本身的功能和性質不能適應隱含在現時地域空間之下的“地利”變化（譚維寧，1999）。當前，這些原先較偏遠的工業區已成為市中心區的組成部分，一些工業區在市場的推動下自發進行了改造。從舊工業區改造的實施過程看，舊工業區改造以產業空間調整為契機，推動了城市功能的分區和重構，在更新城市物質空間的同時，也推動了城市社會空間的變異。深圳市上步工業區改造具體展現了這一發展過程。
上步工業區改造屬于功能置換型改造。80年代中期，作為市政府最早確定的15個工業區之一，上步工業區開始起步，以生產電子、通信、電器產品為主，統一建設了一批標準廠房。當時，深圳的城市建設局限于羅湖老城區，上步片區尚屬于城市外圍，發展工業成為合情合理的選擇。1992年以后，隨著深圳城市高速增長和快速拓展，城市經濟重心西移，市中心區、南山中心區的建立使“帶狀多中心組團”的城市結構逐步形成，上步片區由城市“邊沿地區”迅速轉變成為城市的“中心過渡地區”。同時，特區內的土地加速發生置換，工業紛紛外遷，而此時上步的電子專業市場已呈現出高度集約化的規模效應，為本地區帶來了巨大的人流、物流和資金流。
1999年，華強北商業街一期改造完成之后，立刻成為熱鬧繁榮的商業中心區，進一步促進了整個上步片區商貿服務功能的發展。目前，上步片區已云集了逾萬家商業經營單位和納稅企業，匯集了電子、通訊、家電、鐘表配套、服裝百貨、銀行證券、賓館酒樓、房地產等幾十個行業，成為全市人氣最旺的商業區之一（深圳市城市規劃設計研究院，2006）。上步片區城市更新帶來城市空間結構的變化包括：
1）土地使用功能
經過十余年的發展、改造，上步片區已經形成以零售商業為主，產業門類齊全的城市綜合功能區。片區功能布局已經從行列式的工業區布局形態基本演變為商業區的功能形態，商業功能布局逐漸塊狀化、明確化（見圖1）。
  行列式的工業區布局形態 商業區布局形態 圖1:上步片區土地使用功能轉化示意圖
2001年，華強北商業街區共有各類商業企業563家，電子通訊業銷售額占到總體35%的比例，銷售額凸現了該片區電子專業市場的特點。以2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》的頒布實施和《上步片區發展規劃》為背景，華強北改造聲勢更為浩大，數十個項目遍地開花，商業企業集聚的趨勢更為明顯，原先的工業土地使用功能通過各種方式置換出本片區，土地使用功能發生了根本性變化。
 表1：華強北商業街區經營單位統計(2001年.資料來源：華強北商業街管理委員會)
功能置換的發生過程主要是市場推動的產物，受片區土地使用功能改變的推動，城市規劃劃定的工業用地性質越來越與片區土地的使用功能現狀不符合，改變土地使用性質的呼聲日益升高。“華強北130棟廠房能否換個身份證”日益成為該片區亟待明確的問題，
2）土地開發強度
1996年初，規劃人員對上步片區內現狀建筑進行了調查。調查結果顯示，片區現狀建筑面積和已批建筑面積達380萬平方米，平均毛容積率為2.64。隨著上步工業區推倒重建改造的持續推進，根據深圳市2001年的建筑統計調查，華強北（賽格大廈、經濟大廈和電子大廈等所在地）市級商貿中心高密度街坊的空間分布最為集中。上步片區內5個街坊的容積率高于3.0，FT002-03-10街坊的容積率達到4.68（深圳市城市規劃設計研究院，2004）。土地開發強度隨建筑使用功能置換而迅速升高。
 表2：上步片區部分街坊容積率
3）社會空間結構
受片區產業結構變化推動，片區社會空間結構發生巨大變化。首先，改造過程中不斷發生土地產權的整合和細分，土地使用的業主群體發生變化。同時，片區實際的經營主體也發生變化，華強北成為隨產業而至的商人聚集地；其次，舊工業區改造成為勞動力遷移的搬遷機制，原先工人的集聚地變成為今天商業服務業勞動人群的集聚地；此外，華強北成為市級商業區后，日均人流量達到50萬人次（節假日高峰70萬人次/日）；最后，2004年，華強北商業營業總額達到230億元，其中批發營業額120億元（綜合開發研究院，2006）。可以看出，片區內的人流、資金流、信息流等均發生了巨大變化，區域內人口的社會經濟背景發生根本性變化。舊工業區改造通過更新城市的物質空間，重新調整了城市空間的利益關系，推動城市功能分區和重構，“更新”了城市社會空間。同時，隨著資金流、人流密度的增加，則會引發新一輪的物質空間變異。當前，整個華強北商圈四處開花，整個片區進入舊城改造大開發階段。
從深圳舊工業區改造的現實操作情況看，存在三種改造方式，不同改造方式均推動了城市空間結構的變異：
①產業集聚改造：通過在空間上對工業企業重新進行組合，增加了單位面積上工業企業的數量，提高了工業園區的就業人口密集度和資金密集度，提高了工業區土地的開發強度，加速了城市社會空間同質人口的分化和組合的速度，增強了工業區內就業人口的均質化和不同工業區之間就業人口的異質化。
②產業升級改造：此種改造模式直接提高了工業園區企業的進駐門檻，通過產業的高級化提高了企業的技術密集度和資金密集度，用技術、資本替代勞動力。企業對勞動力素質的要求提高，就業群體發生轉變，不同社會經濟背景的就業群體相互替代，城市社會空間發生變異。
③功能置換改造：工業用地功能置換為商業、辦公或者居住等其它類型的用地功能，城市重新進行功能分區。功能置換帶來土地使用功能、使用性質的變化，進而帶來土地開發強度的提高。隨產業變動，就業類型發生變化，新的社會經濟背景的就業者替代了原先的就業者。
當前，在城市建設規模快速擴展的背景下，深圳市特區內工業區紛紛進行產業升級或者功能置換的城市更新，城市空間結構發生了巨大變化。特區內工業產業不斷向特區外轉移，則推動了特區外工業區的產業集聚。在工業區不同改造方式的作用下，土地使用功能、土地開發強度和城市功能分區結構不斷發生變化，推動城市空間結構不斷進行分化組合。
二、倉儲區改造
深圳老的倉儲區比較少，主要分布于特區內的筍崗—清水河、南山曙光地區以及一些工業區附近。如今，隨著特區內城市建設的全面鋪開，這些倉儲區也不同程度地進入了更新改造的階段，筍崗倉儲區的表現尤為明顯。
筍崗倉儲區位于羅湖區的中北部，自1982年開發建設，至今已建成大型倉庫80多棟，總建筑面積90多萬平方米，臨時堆場約5萬平方米。1995年之前，該片區作為全國最大的多功能現代化倉儲區和全國首個出口監管倉庫而聞名海內外，年貨物吞吐量最高時達400～500萬噸，被稱為“中國第一倉”，片區功能以倉儲配送為主。
隨著深圳特區經濟的飛速發展，昔日位于城市邊緣的筍崗倉儲區已成為深圳市的城市中心區和未來商業的黃金地段。特區內地均產值不斷升高，倉儲業體現不出片區土地的實際開發價值。1996～2005 年，筍崗倉儲設施使用功能逐步發生改變，展示、交易的商業功能逐漸成為片區的主導功能，倉儲配送功能逐漸弱化。 1）土地使用功能
筍崗倉儲區共有倉儲用地73公頃，占片區用地比例32.2%。如今，實際發揮倉儲用地功能的用地面積等于或小于倉儲用地面積的20％。在筍崗片區建筑功能的分布上，1995年以前，片區75%的建筑面積用于倉儲。當前，用于倉儲的建筑面積只占到片區建筑總量的20%左右 (見圖2)。
 圖2：筍崗倉儲區功能轉換示意圖 圖2，筍崗倉儲區建筑功能分布
以筍崗倉儲區2003年的分類別收入為例，倉儲業收入只占到片區總收入10%左右的水平，以專業市場為主導的批發零售業占到63%的絕對優勢(見圖3)。倉儲區雖然仍然保有倉儲的土地使用功能，但是倉儲用地的主體使用功能已經轉移為批發零售業的商業使用功能。同時，隨著土地使用功能的改變，土地使用性質的問題日益凸現出來。
 2）土地開發強度
不同產業對土地開發強度的要求存在差別，導致片區內倉儲配送功能區建設容積率和專業市場功能區容積率存在差別。專業市場及物流功能區容積率為2.18，單純的物流功能區容積率為1.49（深圳市城市規劃設計研究院，2006）。此外，為了挖掘片區內土地價值，片區內企業存在提高容積率的需求。自該片區法定圖則2001年頒布至今，片區內共有6塊宗地申請修改法定圖則，修改的著眼點均是提高容積率。
 3）社會空間結構
筍崗倉儲區倉儲業逐漸弱化，專業市場為主導的批發零售業逐漸成為片區產業發展的主流。一方面，改變了片區社會空間里的業主和經營主體構成；另一方面，則改變了片區社會空間里的就業者構成。由于以專業市場為主體的批發零售業替代倉儲業是一個連續的過程，現狀的業主、經營主體和就業者主要由三部分構成：①一直經營倉儲業的業主、經營主體和就業者；②原先經營倉儲業，現今經營批發零售業的業主、經營主體和就業者；③新進入片區經營批發零售業的業主、經營主體和就業者。同時，隨著專業市場為主體的批發零售業的興起，資金流和人流的密度增加，改變了倉儲業帶來的相對同質的人口結構，人口的異質性顯著增加，其社會經濟背景發生了巨大變化，重組了片區內的社會空間結構。
三、城中村改造
深圳城中村（舊村）改造堅持“區別對待、分類指導”的原則，采取綜合整治和全面改造兩種方式。綜合整治是在現狀的基礎上改善空間，空間結構變化較小。推倒重建則會帶來城市空間結構的根本性變化。以下主要討論采取推倒重建改造方式的城中村改造。
1）土地使用功能
城中村改造根據所處區位的不同具有不同的改造方向：居住改為居住功能或者居住改成商貿、商業娛樂及配套設施等功能。城市中心區地帶，往往會控制居住改居住的改造行為。比如羅湖區的商貿中心地帶，嚴格控制居住建筑面積的比例必須少于70%，住宅類建筑嚴格控制為都市白領或第三產業從業人員服務的小戶型公寓（顧正江、陳敦鵬，2006）。就居住改居住的城中村改造而言，不發生土地使用功能和土地使用性質的變化。而居住改為商貿、商業娛樂及配套設施等功能的改造項目，則推動了土地使用功能和土地使用性質的根本性變化。
2）土地開發強度
城中村現狀土地開發強度是在原村民主導下、尋求房屋出租利潤最大化的結果。城中村改造后的土地開發強度，則是在政府規劃指導下、綜合考慮城市市政、環境承載力和配套設施供給等因素下確定的。因此，城中村改造前后土地開發強度會發生變化。從實施改造的具體項目看，改造后的建筑覆蓋率、綠地率和容積率均會發生變化。
比如，羅湖區的漁民村舊村改造項目，由于村民一窩蜂地加層搶建，先后建成私建樓房33棟，改造前建筑容積率為6.16。改造后，新建的漁民村由11個小高層單元和1棟20層公寓以及完善的配套設施組成，總占地面積22331平方米，總建筑面積66521平方米，建筑容積率下降為2.98（王翔、郝紀柳，2006）。
3）社會空間結構
從社會學意義上看，城中村改造前聚集著兩類高度同質化的人，存在村民與租戶的二元結構：一類是原村民。原村民人口結構比較穩定，是城中村的管理者階層，他們擁有幾乎全部的組織資源、絕大部分的經濟資源，以及占主導地位的文化資源。另一類是城中村的租戶，以外來人口為主，包含少量本地戶口人員和港人，流動性比較強。城中村改造后，以新建商品房作為補償，在滿足原居民、拆遷戶和回遷戶的居住需求下，還有部分商品房進入市場。由于高額的房價，原先的租住者幾乎會整體上遷出，原居民和購買商品房的新住戶構成了城中村社會空間重組的新元素。
四、問題與建議
1）問題
城市更新實質上反映的是城市空間的動態可變性，是城市人口規模、資金規模、建成區規模迅速擴展的結果。從深圳的城市更新歷程看，除了少部分城市更新是在政府統一規劃、綜合開發的前提下進行的，其他多是在市場力量推動下自發進行的，更多表現為市場行為。在市場已經行動之后，政府才開始進行規劃、引導。通過從城市空間結構視角對不同功能類型城市更新的考察可以看出，城市更新給城市規劃帶來了以下問題：
①城市規劃的功能布局滯后于城市產業布局。從城市更新的具體內容看，城市更新推動了城市土地使用功能變化，推動了土地開發強度的變化，這種變化超出了城市規劃劃定的土地使用功能。于是，城市規劃確定的功能布局與城市產業結構布局錯位。同時，受產業結構變動影響，土地開發強度提高，極易超出城市規劃劃定的土地開發強度。
②分功能類別的專項規劃執行困難。就深圳市而言，面對急劇進行的不同功能類別的城市更新，采取的應對方式是編制舊工業區改造、城中村改造等分功能類別的專項規劃。而這些規劃的編制、實施是割裂的，使得分功能類別規劃缺乏合力，執行困難。同時，分類別專項規劃無法涵蓋其它類別的城市更新，對其它類別城市更新引起的土地使用功能變異、開發強度提高缺乏應對。
③可能引起社會排斥和社會極化。從深圳市舊工業區改造、倉儲區改造和城中村改造的操作結果看，城市社會空間結構隨城市土地利用結構、城市功能布局的變化而變化。這種變化的根本推動力是經濟利益，是一部分群體替代既定片區上的另一部分人，并直接影響到被替代者的社會經濟利益。如果城市更新簡單按照市場經濟利益的邏輯進行下去，可能會在城市中形成明顯的富人區和窮人區，出現社會排斥、社會極化的情況，從而不利于和諧社會的構建。
2）建議
從城市空間結構變異的角度，在城市更新過程中，為了更好協調政府和市場的關系，城市規劃可以從以下幾個方面入手引領城市的有序更新：
①加強城市規劃和產業規劃的統籌協調。城市規劃規定了未來各類城市建設用地的數量和比例關系，規定了城市空間演化的方向及規模。城市產業規劃則囊括了城市空間結構演化的主體內容。從深圳市城市空間結構變異的內容和機制看，城市更新是城市功能結構重構的變化過程，也是城市產業結構高度化、合理化的過程。在規劃和管理的現實操作過程中，兩種類型的規劃出自政府的不同職能部門，通過滾動規劃和規劃修編的方式引導城市發展。兩種類型的規劃是政府重要的公共政策手段，在城市建設過程中，加強城市規劃和產業規劃的統籌與協調，形成合力，共同推動城市更新的有序進行。
②整合城市更新專項規劃。城市更新是城市建設整體推進的結果，而城市更新的專項規劃是按照城市更新的功能類別制定的。因此，應遵從市場發展的邏輯，遵從城市功能演化的邏輯，結合城市總體規劃修編、近期建設規劃等規劃手段，統籌協調不同功能類別的城市更新專項規劃，處理好城市新區開發和舊區重建的關系，引導產業結構在空間上有秩序地推進，力求從城市整體的層面上統籌城市更新的規模、土地利用結構、土地開發強度和城市功能布局等城市空間結構動態演化的內容，從空間上統籌安排城市更新的時序、方向和方式。
③加強社會經濟規劃的內容，構建和諧社會。城市規劃作為政府公共行政的手段，要加強規劃中社會經濟發展規劃的內容，合理引導人口在城市中的遷移、分布，防止社會排斥和社會極化情況的發生。中國規劃網深圳9月16日電
參考文獻：
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6、顧正江,陳敦鵬.羅湖區城中村改造策略初探.規劃評論.2006[1]：24.
7、王翔,郝紀柳.將要看不見的城市：
（王衛城，深圳市城市規劃設計研究院助理工程師）
(責任編輯：楊宇飛) |
