|
每次市場調(diào)整，對房企而言都是陣痛期。今年5月，先是百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)陷入“倒閉”門，而后國內(nèi)知名房企綠城中國被曝?cái)M向融創(chuàng)中國出售不超過30%股份，或退出房地產(chǎn)開發(fā)舞臺。這無不傳遞出一個信號，新一輪市場洗牌已然來臨。 3月以來10余家房企資金鏈斷裂 僅今年3月份以來，全國范圍內(nèi)被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業(yè)、海寧立德地產(chǎn)以及南京江寧盈佳地產(chǎn)等等，多為中小型房企。 今年5月份，連續(xù)多年登榜中國百強(qiáng)房企的深圳光耀地產(chǎn)被曝債臺高筑、資金鏈告急，瀕臨破產(chǎn)，消息迅速在業(yè)界傳播開來，光耀樓盤大面積停工、資不抵債、甚至 在百度詞條上也出現(xiàn)“深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司由于失信已被列入國家失信被執(zhí)行人名單”。實(shí)際上，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息早在今年1月份就已經(jīng)傳出。 光耀地產(chǎn)董事長郭耀名在接受媒體采訪時強(qiáng)調(diào)，只要三五個億，公司就能挺過來，但是實(shí)際上隨著光耀地產(chǎn)債務(wù)問題逐漸曝光，也引起了業(yè)界對其起死回生能力的繼 續(xù)質(zhì)疑。 就在光耀地產(chǎn)危機(jī)尚未迎來明朗的方案時，綠城中國，這家根植于浙江杭州，業(yè)務(wù)涉及北京、上海、天津、寧波、溫州等全國多個城市的知名房地產(chǎn)開發(fā)商，擬向融 創(chuàng)中國進(jìn)行30%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一旦交易完成，綠城中國將可能就此退出房地產(chǎn)開發(fā)的舞臺，一時之間，蒙上悲壯色彩的不僅僅是這家專注于高端產(chǎn)品路線并頗具口 碑的一線房地產(chǎn)企業(yè)，還有一手造就了這個集團(tuán)輝煌的創(chuàng)始人，宋衛(wèi)平。諸多業(yè)內(nèi)人士表示房地產(chǎn)將迎來一場更大的洗牌。 告別暴利時代房企利潤不斷走低 雖然，越來越多的房企規(guī)模在不斷壯大，然而行業(yè)的暴利時代早在數(shù)年前就已經(jīng)終結(jié)，近兩年各大房企的利潤也在不斷走低。不少地產(chǎn)大佬坦言，這種利潤走低的趨 勢未來還將繼續(xù)。其中的原因除了財(cái)務(wù)、人力以及物價成本上漲之外，最主要的還有土地價格的不斷上漲以及市場競爭的日益加劇。 以龍頭老大萬科為例，雖然2013年銷售金額再創(chuàng)新高，但也難逃凈利率、毛利率雙雙下降的事實(shí)。根據(jù)該集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，萬科2013年結(jié)算毛利率為 23.69%，較2012年下降3.72個百分點(diǎn)；2013年結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點(diǎn)。這也是萬科第四年份結(jié)算利潤率 出現(xiàn)下降。 萬科董事會秘書譚華杰、綠地董事長張玉良均表示，隨著市場的發(fā)展、行業(yè)的進(jìn)步，利潤率下降是必然。 廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文表示，前幾年地價房價不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎很少出現(xiàn)虧損，大部分企業(yè)對市場都抱以過于樂觀的態(tài)度。今年市 場出現(xiàn)調(diào)整，部分?jǐn)U張過大、融資渠道狹窄的房企自然就倒了下來。很明顯，現(xiàn)在的房地產(chǎn)不是穩(wěn)賺不賠的行業(yè)，也是有可能賠錢的。 房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于資金面問題、政府開發(fā)資質(zhì)停止審批等多種原因，已經(jīng)導(dǎo)致大批小型房企退出房地產(chǎn)市場，也有部分企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危 機(jī)，預(yù)計(jì)在未來一段時期內(nèi)，可能會有更多的小型房企申請破產(chǎn)、退出房地產(chǎn)市場。同時，他還認(rèn)為，諸如綠城中國大型品牌房企被收購等事件，標(biāo)志著市場大洗牌 時代來臨，在市場大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面即將形成。 趙卓文表示，今年房地產(chǎn)企業(yè)的并購潮和2008年及2011年不盡相同。在他看來，2008年主要受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，而2011年則主要受“國八條”等政 策的影響，因外力的影響而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的波動，屬于階段性的。2008年，國家出手救市后，半年時間市場就緩了過來。今年的房地產(chǎn)市場調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的 調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉或者并購已經(jīng)不是個案現(xiàn)象，也不僅僅是企業(yè)運(yùn)作的問題。 樓市寡頭效應(yīng)逐年加劇 記者觀察 歷史總是驚人的相似，面對房地產(chǎn)破產(chǎn)潮、并購潮，不禁令人想起了2008年以及2011年。近幾年來，房地產(chǎn)市場幾經(jīng)沉浮，可謂三年一個輪回。 2008年，受國際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場也急劇向下，重點(diǎn)城市的成交量同比萎縮了兩三成，加上信貸政策緊張，不少房企特別是中小房企資金鏈吃緊，高負(fù)債率和低去化率直命房企的要害，大幅降價、割肉求生等詞毫不夸張地形容了當(dāng)時市場上的寒風(fēng)凜冽。 和大房企不同的是，中小房企融資渠道以及規(guī)模的進(jìn)一步受限，生存的處境被直接擺上了臺面。據(jù)廣東省房地產(chǎn)協(xié)會2008年的一份調(diào)查報告顯示，中小房企貸款 總額占債務(wù)總額在20%以上的，所占比例高達(dá)66%，廣東中小房企經(jīng)營狀況與大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的差距很大，年平均開發(fā)量、年平均銷售量、年平均銷售額僅 分別為大型企業(yè)年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，并且中小房企的平均土地儲備量僅為大型房企的1.08%。 如果說2008年，中小房企的問題初露端倪，2010年，樓市限購大幕拉開后，市場才真正迎來了洗牌。調(diào)控引發(fā)了房地產(chǎn)市場的格局調(diào)整，“大魚吃小魚”后 實(shí)力強(qiáng)大的大規(guī)模房企將成為市場主力，這一觀點(diǎn)成為不少包括開發(fā)商在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士的共識。根據(jù)北京市工商局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年度，北京共有217戶外資 房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，與此同時，全國房企并購案例也開始加劇出現(xiàn)，包括大型房企并購中小房企，其中恒大、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、SOHO中國都出手收購了中小 型房企。另外，還有一些非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)也紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)，到2012年后，市場的洗牌仍然在繼續(xù)。 實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控的不斷深入，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，而房地產(chǎn)本是資金密集型行業(yè)，“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的寡頭時代已經(jīng)來臨。2013年， 千億房企增至7家，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2013年1-11月，全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而五十強(qiáng)房企銷售總額達(dá)到 21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。從廣州的數(shù)據(jù)看，2013年廣州住宅市場全年銷售金額為1397億元，而排名前十位的房企就占了 617億元，份額約為44.17%，而這一比例在2012年為42.56%，在2011年則為41.78%。 這種房企集中度的進(jìn)一步提升在市場調(diào)整期也如此。根據(jù)克而瑞公布的今年一季度的房企業(yè)績，雖然市場下行壓力大，成交量萎縮，但是龍頭房企的表現(xiàn)依然搶眼，萬科、綠地及碧桂園等企業(yè)銷售規(guī)模再上新臺階，同比增幅均在30%以上。 專家觀點(diǎn) ■北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，從中長期來看，中國的房地產(chǎn)需要調(diào)整主要是由三個原因?qū)е碌摹?/p> 第一是預(yù)期變化。1998年到2002年這段時間，無論政府的房地產(chǎn)調(diào)控是忽左忽右，還是忽冷忽熱，中國居民從來沒有動搖過對房價上漲的信念。目前這種預(yù)期已經(jīng)有所改變，至少中國房價只漲不跌的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。 第二是利率快速的市場化。利率市場化之前，中國的富裕群體，如果將資金投入股市，投入到商業(yè)銀行做儲蓄，幾乎都沒有回報或者是負(fù)的回報，房地產(chǎn)作為載體， 讓中國的中高收入家庭有了財(cái)富保存方式，但是在利率市場化之后，作為白領(lǐng)階層，買理財(cái)產(chǎn)品可能獲得的回報至少是4%-6%，作為高收入家庭，如果投信托可 以獲得的回報是7%-10%，在這樣的階段，收益回報率上升了，通貨膨脹在下行，因此利率市場化帶來了更多理性的思考。數(shù)據(jù)顯示，2007年、2008年 兩年投資性購房占商品房需求的50%，目前投資性購房在商品房需求中占比下降為15%-16%。 第三是供需失衡。中國目前商品房供需失衡不是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的，而是整體性的，除非將考察的區(qū)域劃得特別小，否則以城市作為計(jì)量單位的話，中國600個城市中找不到一個商品房的供應(yīng)是供不應(yīng)求的。在這種情況下，房價一定是下行的。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風(fēng)暴”